나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경82813 [1] 경기도 포천시 가산면 방축리 189-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 "가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 창고, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-7 : 7필 일단의 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 공업용 건부지로 이용중임.
기호 16,17 : 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 일부 도로 및 주차장, 제시외건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1-7 : 본건 북동측으로 폭 약 5미터의 현황 도로를 통해 본건으로 진입 가능함.
기호 16,17 : 본건 북동측으로 폭 약 6-8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역(가산도시), 일반공업지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향검토대상지역(화산서원)<경기도문화재보호조례>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호 2,3,5,6,16 : 도시지역(가산도시) , 일반공업지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향검토대상지역(화산서원)<경기도문화재보호조례>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호 4 : 도시지역(가산도시), 일반공업지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 성장관리계획구역(2024-01-25)(산업형유도구역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향검토대상지역(화산서원)<경기도문화재보호조례>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호 7 : 도시지역(가산도시), 일반공업지역, 자연녹지지역(약265제곱), 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 성장관리계획구역(2024-01-25)(산업형유도구역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향검토대상지역(화산서원)<경기도문화재보호조례>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호 17 : 도시지역(가산도시), 일반공업지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향검토대상지역(화산서원)<경기도문화재보호조례>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

ㄱ) 벽돌조 슬래브지붕 단층(경비실) 약 14㎡
ㄴ) 파이프조 천막지붕 단층(창고) 약 296㎡
ㄷ) 철근콘크리트조 단층(기계실) 약 90㎡
ㄹ) 판넬조 판넬지붕 단층(기계실) 약 50㎡
ㅁ) 철골조 선라이트지붕 단층(폐수처리장) 약 492㎡
ㅂ) 파이프조 판넬지붕 단층(창고) 약75㎡
ㅅ) 각파이프구조 단층(창고) 약 6㎡
ㅇ) 판넬조 판넬지붕 단층(화장실) 약 9㎡
ㅈ) 파이프조 천막지붕 단층(창고) 약 220㎡
ㅊ) 파이프조 천막지붕 단층(창고) 약 132㎡
ㅋ) 파이프조 판넬지붕 단층(차양) 약 63㎡
ㅌ) 파이프조 천막지붕 단층(창고) 약 15㎡
ㅍ) 벽체이용 함석지붕 단층(창고 등) 약 72㎡
ㅎ) 벽체이용 함석지붕 단층(창고 등) 약 54㎡
a) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층(사무실 등) 약 56㎡
b) 판넬조 판넬지붕 단층(공장) 약 302㎡
c) 판넬조 및 철골조 판넬지붕 단층(보일러실 및 가추) 약 39㎡
d) 판넬조 판넬지붕 단층(창고) 약 32㎡
e) 파이프조 썬라이트지붕 단층(차양) 약 326㎡
f) 판넬조 판넬지붕 단층(창고) 약 18㎡
g) 판넬조 판넬지붕 단층(창고) 약 45㎡
h) 판넬조 판넬지붕 단층(공장) 약 320㎡
i), j) 석조 단층(견사) 2식
k) 공업용 관정, 깊이 약 100m 1식

공부와의 차이

기호 16,17 토지의 공부상 지목은 "전" 이나, 현황 일부 도로 및 주차장 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 8
철골조 평판넬지붕 단층 건으로서
내,외벽: 판넬붙임 등 마감,
바닥: 시멘몰탈 등 마감,
창호: 새시 창호임.

-기호 9
철골조 평판넬지붕 2층 건으로서
내,외벽: 판넬붙임 등 마감,
바닥: 시멘몰탈 등 마감,
창호: 새시 창호임.

-기호 10
철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건으로서
외벽: 적벽돌쌓기 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
바닥: 시멘몰탈, 장판 등 마감,
창호: 새시 창호임.

-기호 11
철골조 평스라브지붕 2층 건으로서
외벽: 적벽돌쌓기 등 마감,
내벽: 몰탈 및 페인팅 등 마감,
바닥: 시멘몰탈 등 마감,
창호: 새시 창호임.

-기호 12
일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서
내,외벽: 판넬붙임 등 마감,
바닥 : 시멘몰탈 등 마감,
창호: 새시 창호임.

-기호 13
철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건으로서
외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
바닥 : 시멘몰탈 등 마감,
창호 : 새시 창호임.

-기호 14
일반철골구조 스라브지붕 3층 건으로서
내, 외벽 : 판넬붙임 등 마감,
바닥 : 시멘몰탈 등 마감,
창호 : 새시 창호임.

-기호 15
철근콘크리트구조 판넬지붕 단층 건으로서
내, 외벽 : 몰탈 및 페인팅 등 마감,
바닥 : 시멘몰탈 등 마감,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

기호 8 : 공장,
기호 9 : 공장, 사무실 등,
기호 10 : 공장, 기숙사 등,
기호 11 : 공장,
기호 12 : 공장,
기호 13 : 기숙사, 사무실 등,
기호 14 : 공장, 창고 등,
기호 15 : 공장(보일러실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 일부 난방 설비, 화물용 승강기 설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 내부구조도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구 포함
목록 16,17 농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금 미반환)
별지 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2022-157호 및 제2022-158호 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2024타경82813 (1)

1.2. 소재지

경기도 포천시 가산면 방축리 189-8

1.3. 용도

공장

1.4. 면적

토지면적: 17,900.00㎡ (약 5,414.5평)

건물면적: 10,011.90㎡ (약 3,028.5평)

제시외 건물면적: 2,726.00㎡ (약 824.5평)

1.5. 감정가

12,538,797,380원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 지분매각 (상세 지분 비율은 추가 확인 필요)

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

농지취득자격증명 필요, 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인 존재

1.10. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구 포함. 목록 16,17번 토지는 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 방축리 소재 "가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공장, 창고, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 7필지(기호 1-7)와 2필지(기호 16,17)로 구성되며, 대부분 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호 16,17번 토지는 일부 도로 및 주차장, 제시외 건물 부지로 이용 중입니다.

건물은 총 15개 동(기호 8-15 및 제시외 건물)으로 구성되어 있으며, 주로 공장, 사무실, 기숙사, 보일러실 등으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

기호 1-7번 토지는 본건 북동측으로 폭 약 5미터의 현황 도로를 통해 진입 가능합니다.

기호 16,17번 토지는 본건 북동측으로 폭 약 6-8미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역(가산도시), 일반공업지역에 속하며, 일부 필지는 자연녹지지역에 포함됩니다.

또한, 가축사육제한구역, 문화재보존영향검토대상지역(화산서원), 비행안전제4·5구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 하나은행의 근저당(을12, 2022.07.05.) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 매각물건명세서에 따라 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

현재까지 파악된 총 등기부채권 총액은 토지 10,658,001,451원, 건물 10,281,853,375원으로 총 약 209억 4천만원에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 7명의 임차인이 파악되었습니다.

* PEIGONGJIE (전입/사업일자 2021-04-15): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* TAIXIANGZI (전입/사업일자 2014-04-08): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* XINMINGXIA (전입/사업일자 2014-05-12): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* ZHAOZHEZHU (전입/사업일자 2016-08-10): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* ZHENGCHANGRONG (전입/사업일자 2021-04-08): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 박정수 (전입/사업일자 2023-03-07): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

상기 '대항력 있음'으로 명시된 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 보증금 및 차임 여부, 계약 내용 등에 대한 철저한 조사가 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리 이하 권리는 소멸되나, '대항력 있음' 임차인들의 보증금 0원 및 차임 0원에 대한 실체 파악이 중요하며, 농지취득자격증명 제출 요건을 반드시 충족해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 특성

본건이 위치한 가산면 일대는 산업단지 및 공장 밀집 지역으로, 주변의 다양한 공장 및 창고 시설은 산업 활동이 활발함을 시사합니다.

4.2. 인프라 및 접근성

차량 접근성이 양호하고 버스 정류장이 인접해 있어 물류 이동 및 직원 출퇴근에 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

4.3. 규제 환경

공장지대임에도 불구하고 가축사육제한, 배출시설설치제한, 비행안전구역 등 다양한 환경 및 군사 관련 규제가 존재하므로, 향후 운영 및 증축 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

4.4. 잠재적 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 공장지대 특성상 환경 영향에 대한 지속적인 모니터링이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에 가산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다. 공장지대 특성상 주거 편의시설은 제한적일 수 있으나, 기본적인 생활 인프라는 인근 시가지와의 연계를 통해 확보 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

토지 및 건물 지분매각으로 진행되므로, 정확한 소유 지분율 확인 및 공동 소유자와의 관계 설정이 중요합니다.

6.2. 임차인 리스크

'대항력 있음'으로 분류된 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로, 실제 인수 부담이 없을지, 혹은 숨겨진 채무가 있을지 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 잠재적인 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명

특정 토지(목록 16,17)의 경우 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.4. 법규제 및 공시상 차이

토지 이용계획상 각종 제한 사항이 다수 존재하며, 일부 토지(16,17번)는 공부상 지목("전")과 현황(도로, 주차장 등)이 상이하여 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 대규모 부채

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 수준이므로, 낙찰 후에도 채무 관계 및 경매 절차의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.6. 제시외 건물 및 기계기구

일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 기계기구는 현장 실사를 통해 정확한 목록과 상태를 파악해야 하며, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.7. 건물 면적 불일치

제공된 건물 면적(10,011.90㎡)과 건축물대장 총괄표제부상의 연면적(9,597.06㎡) 간 차이가 존재하므로, 실사 시 정확한 면적 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 가산면의 공장지대에 위치한 대규모 공장용 부동산입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 산업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 '지분매각'으로 진행되며 '대항력 있음' 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 하는 물건입니다. 또한, 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황의 차이, 다수의 법적 제한 사항, 그리고 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점 등은 투자 시 상당한 주의를 요합니다.

제시외 건물 및 기계기구를 포함한 일괄 매각 조건과 건축물대장상 면적과의 차이점 등은 현장 실사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 규모의 경제

넓은 대지 면적과 상당한 규모의 건물은 대규모 생산 시설 운영에 유리한 조건을 제공합니다.

8.2. 공장지대 입지

포천시 가산면은 전통적인 공업 지역으로, 관련 산업 인프라 및 협력 업체와의 연계가 용이할 수 있습니다.

8.3. 교통 접근성

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 물류 및 인력 수급 측면에서 강점을 가질 수 있습니다.

8.4. 잠재적 가치 상승

향후 지역 개발 계획이나 산업 구조 변화에 따라 가치 상승의 여지가 있습니다. (단, 관련 규제 완화 및 개선 시)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액, 인수될 권리(임차인 보증금 등), 물건의 현 상태, 향후 활용 가능성, 시장 상황, 그리고 본건의 '지분매각' 및 '대항력 있는 임차인'과 관련된 불확실성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 파악된 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

일반적인 경매 물건의 경우, 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가가 결정되는 경향이 있으나, 본건의 경우 채무 총액이 감정가를 초과하고 권리관계가 복잡하므로, 철저한 현장 조사를 통한 추가적인 위험 분석 없이는 정확한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

투자자는 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 자신의 투자 성향 및 리스크 감수 수준에 따라 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.