나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85102 [14] 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건내 1층 101호 외 20개호로서
(사용승인일 : 2022.07.12)
외벽 : 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

기호(1)-(21) 공히 "근린생활시설"임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 지하차도를 포함하여 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책
과로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바
람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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사건번호: 의정부지방법원 2024타경85102 (14)

채권자: 이OO

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

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1.2. 물건 현황

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소재지: 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 4층 401호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,560,000,000원

토지 면적: 263.73㎡ (약 79.77평)

토지 지분: 263.7305㎡ (약 79.77평)

건물 면적: 493.78㎡ (약 149.37평)

건물 지분: 493.78㎡ (약 149.37평)

사용승인일: 2022년 7월 12일

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1.3. 기타 기본 정보

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건축물 용도: 제1종 근린생활시설 (소매점, 휴게음식점, 부동산 중개업소, 의원, 일반음식점, 독서실, 체력단련장 등)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 401호

주의사항: 일괄매각

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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"옥정고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 대단위 아파트단지, 학교, 공원, 각종 근린 및 편의시설이 소재하고 있습니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.2. 교통 상황

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차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교통 상황은 보통 수준입니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

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준주거지역, 지구단위계획구역 (옥정지구)에 해당합니다.

소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m-20m)와 각각 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치 제한 지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등의 규제를 받습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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말소기준권리는 2022년 7월 27일 접수된 을1 근저당권 (양주축산업협동조합)입니다.

등기부상 총 채권액은 7,946,397,217원입니다.

소유권보존, 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등이 존재했으나, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

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3.2. 인수 권리

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매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 명시되어 있어, 지상권의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

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3.3. 임차인 현황

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임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 7,500,000원

전입일자/사업자등록일: 2024-04-29

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

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4. 상권분석

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4.1. 건물 이용 현황

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본 물건은 신승프라자 4층 401호이며, 402호, 403호와 함께 스크린 골프장으로 이용 중입니다.

402호 및 403호와 경계벽 일부를 제거하여 일체로 사용하고 있는 형태('튼상가')입니다.

건물 전체는 제1종 및 제2종 근린생활시설로 건축 허가되었으며, 소매점, 휴게음식점, 부동산 중개업소, 의원, 일반음식점, 독서실, 체력단련장 등으로 다양하게 활용 가능합니다.

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4.2. 주변 상권 특성

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대단위 아파트단지와 학교, 공원 등이 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

각종 근린 및 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리합니다.

양주시 옥정동은 신도시 개발 지역으로, 지속적인 인구 유입과 상권 성장이 기대되는 곳입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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주변에 대형 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

(구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 주위 환경을 고려할 때 양호할 것으로 판단됩니다.)

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5.2. 교육시설

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"옥정고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

본 물건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. (관련 교육청 문의 필요)

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 제한

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준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 구역에 해당됩니다.

각 구역별 상세 규제 사항은 관련 부서에 확인하여 사업 계획 수립 시 반영해야 합니다.

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6.2. 권리 관계

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총 채권액이 1,560,000,000원의 감정가 대비 약 5배에 달하는 7,946,397,217원으로 매우 높습니다.

이는 채무 불이행 위험이 높았거나, 경매 과정에서 다수의 채권이 설정되었음을 시사합니다.

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6.3. 임대차 관계

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임차인 김상범 씨는 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

다만, '물건명세서'에 '임대관계는 미상임'이라고 명시되어 있어, 추가적인 임차인 존재 여부나 정확한 임대차 조건은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

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6.4. 혐오시설

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제공된 정보에 따르면, 주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다.

하지만 토지이용계획에 '가축사육제한구역' 및 '배출시설설치제한지역'이 포함되어 있으므로, 해당 구역 내의 특정 시설에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. (상세 내용은 관련 지자체 문의 요망)

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7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 신축 상가 건물로, 2022년 7월 사용승인되었습니다.

아파트 단지 및 학교와 인접하여 배후 수요가 풍부하고, 교통이 편리한 입지를 자랑합니다.

4층 401호는 402호, 403호와 함께 스크린 골프장으로 이용 중이며, '튼상가' 형태로 복수의 호실을 일체로 활용하고 있습니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리 하에 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 김상범 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 반드시 확인해야 할 사항이며, '일괄매각' 대상임을 유념해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 신축 건물(2022년 사용승인)로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 성장하는 신도시 지역에 위치하여 향후 상권 활성화 및 가치 상승 기대.

* 현재 스크린 골프장으로 운영 중이며, 해당 업종의 수익성 및 추가 임차 가능성 검토 용이.

* 대규모 아파트 단지 인접으로 안정적인 고객 확보 가능.

* 복수의 호실이 일체로 이용 가능한 구조는 유연한 용도 변경 및 사업 확장 가능성을 제공.

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9. 예상 입찰가

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인수 보증금: 0원

감정가: 1,560,000,000원

본 물건은 인수 부담이 없는 신축 상가라는 장점이 있으나, 높은 감정가와 복잡했던 권리 관계, 그리고 토지 이용 계획상의 제한 사항 등을 고려해야 합니다.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 후, 잠재적 수익률과 현장 조사를 통해 확인된 정확한 건물 상태, 임대 현황 등을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 이에 따라 1,248,000,000원 ~ 1,404,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이는 단순 추정치이며, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 기반으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.