나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85102 [13] 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건내 1층 101호 외 20개호로서
(사용승인일 : 2022.07.12)
외벽 : 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

기호(1)-(21) 공히 "근린생활시설"임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 지하차도를 포함하여 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책
과로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바
람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경85102 (13)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 950-2, 신승프라자 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 1,728,000,000원

토지면적: 266.63㎡ (약 80.66평)

토지지분: 266.6254㎡ (약 80.66평)

건물면적: 499.20㎡ (약 150.98평)

건물지분: 499.2㎡ (약 150.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 건물

사용승인일: 2022년 7월 12일

2. 입지조건

주위환경: 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지, 학교, 공원 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 대상 물건 동측으로 광대로변(지하차도 포함), 서측으로는 중로변 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 신용상 (2022-07-27)

* 근저당권: 신한은행 (2023-02-09, 금6,658,800,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 강석주외 1명 (2024-04-16, 금768,597,217원, 말소)

* 강제경매: 이현구 (2024-04-16, 말소) - 본 건 사건

* 근저당권공동담보: 김성관 (2025-01-08, 금195,000,000원, 말소)

* 압류: 양주시 (2025-01-16, 말소)

* 임의경매: 신한은행 (2025-06-25, 말소)

* 압류: 의정부세무서장 (2025-12-12, 말소)

등기부채권 총액: 7,622,397,217원

임차인현황:

* 임차인: 주식회사권조

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 5,300,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-04-04

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2024-11-12

인수 보증금 합계: 0원 (모든 권리는 매각으로 소멸 예정)

4. 상권분석

주변상업시설: 대상 물건이 위치한 옥정동은 대단지 아파트 단지, 학교, 공원 등과 함께 다양한 근린생활시설, 상점, 음식점 등이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 특히 대규모 아파트 단지들의 배후 수요를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 대형 아파트 단지가 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 다양한 소매점, 음식점, 부동산 중개업소 등이 밀집해 있습니다.

의료시설: 대상 물건 인근에 오늘내과의원, 양주삼성내과의원, 옥정미래내과의원 등 다양한 병·의원이 위치하여 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

교육시설: "옥정고등학교"가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지와 학교가 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복 사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 시 관련 채권자 간의 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 약 76억 원에 달하는 반면, 감정가는 약 17억 원으로, 시세 차익을 통한 투자 수익을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

임차인 관련: 주식회사권조 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸되므로 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 명도 절차 진행 시 시간이 소요될 수 있습니다.

건축물 용도 제한: 현재 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 향후 건축물 이용 및 재건축 시 관련 법규 및 지구단위계획에 따른 제한사항을 확인해야 합니다.

잠재적 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 대상 물건 인근에 혐오시설이 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 신축 상가 건물 내 호실로, 주변의 잘 형성된 주거 단지와 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상권이 예상됩니다. 우수한 교통 접근성과 다양한 편의시설 및 의료시설 접근성 또한 장점입니다. 다만, 높은 채권 총액과 복잡한 권리 관계(중복사건, 공동담보)는 투자 시 신중한 고려가 필요하며, 명확한 시세 파악 및 향후 시장 전망 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2022년 사용승인)로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

대규모 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

옥정고등학교 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,728,000,000원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금(0원)은 고려하지 않으며, 주변 시세, 실제 권리 분석 결과, 명도 가능성, 시장 상황, 낙찰을 통한 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 등기부채권총액이 감정가를 초과하므로, 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.