나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85102 [12] 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건내 1층 101호 외 20개호로서
(사용승인일 : 2022.07.12)
외벽 : 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

기호(1)-(21) 공히 "근린생활시설"임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 지하차도를 포함하여 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책
과로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바
람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경85102 (12)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 950-2, 신승프라자 2층 204호

용도: 제1, 2종 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 2층 204호

사용승인일: 2022년 7월 12일

감정가: 353,000,000원

토지 면적: 48.71㎡ (약 14.7평)

토지 지분: 48.71039999999999㎡ (약 14.7평)

건물 면적: 91.20㎡ (약 27.6평)

건물 지분: 91.2㎡ (약 27.6평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치. 주위는 대단위 아파트 단지, 학교, 공원, 각종 근린 및 편의시설이 소재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

교통 상황: 차량으로 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로 상황: 대상 물건 동측으로 광대로변 (지하차도 포함), 서측으로 중로변에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수함.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 09일 접수된 신한은행 근저당권 (을4)

총 채권액: 6,853,800,000원

주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 신용상 (2022.07.27)

* 근저당권: 신한은행 (2023.02.09, 6,658,800,000원) - 말소 대상

* 근저당권 공동담보: 김성관 (2025.01.08, 195,000,000원) - 말소 대상

* 압류: 양주시 (2025.01.16) - 말소 대상

* 강제경매: 이현구 (2024.08.28) - 말소 대상

* 임의경매: 신한은행 (2025.06.25) - 말소 대상

* 압류: 의정부세무서장 (2025.12.12) - 말소 대상

임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 10월 21일

* 확정일자: 2024년 07월 04일

* 배당신고일자: 2024년 10월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. (대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액이 배당으로 만족되지 않을 경우 인수될 가능성이 있으므로 세부적인 명도 협의가 필요할 수 있습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

4. 상권분석

주변 상권 특징: 대규모 아파트 단지와 학교가 인접하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있음. 다양한 근린생활시설이 밀집하여 유동인구 확보에 유리한 입지임. 인근에는 마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설이 자리 잡고 있음.

주요 업종 (추정): 소매점, 휴게음식점, 부동산 중개업소, 의원, 일반음식점, 독서실, 체력단련장 등 제1, 2종 근린생활시설 용도로 활용 가능.

경쟁 환경: 옥정지구 내 상가로서 경쟁이 있을 수 있으나, 아파트 단지 내 상가 또는 인근 상권과의 연계성이 중요함.

임대 시세 (참고): 인근 신축 상가의 경우 평당 약 10만원 내외의 월세가 형성된 사례가 있으며, 보증금과 임대료는 면적 및 위치에 따라 다양함.

혐오시설: 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 다수의 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 양호함.

교육시설: 옥정고등학교가 인접해 있으며, 다수의 초/중/고등학교가 분포하여 교육 환경이 우수함.

공공시설: 근린공원 등이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능. 양주 평생학습센터 등 다양한 평생 교육 시설도 이용 가능함.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 복수의 채권이 얽혀 있어 경매 절차 진행 시 복잡성이 수반될 수 있음.

대항력 있는 임차인: 송 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 배당 현황 및 임대차 계약 내용을 면밀히 확인하여 잠재적인 보증금 인수 가능성을 검토해야 함. (대항력 있는 임차인 존재 자체로 인한 명도 저항 및 시간 소요 가능성)

토지이용 제한: 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 일부 용도 제한이 있을 수 있으므로, 향후 사업 계획 수립 시 관련 법규 확인 필요.

행정 민원 처리 관련: 옥정2동은 인구 밀집 지역으로 행정복지센터의 민원 업무량이 많아 행정 처리 시 다소의 시간이 소요될 수 있다는 점 참고.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정지구의 중심 상업지역에 위치한 신축 상가 건물로, 대단위 아파트 단지와 학교를 배후로 안정적인 수요 확보가 가능함. 차량 및 대중교통 접근성이 우수하며, 주변 편의시설 이용이 편리하여 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있음. 다수의 채권 관계와 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적임. 신축 건물이라는 점과 옥정지구의 개발 잠재력을 고려할 때, 향후 가치 상승 가능성이 기대됨.

8. 투자 포인트

신축 상가 (2022년 사용승인)로서 초기 투자 비용 절감 및 즉시 활용 가능.

풍부한 배후 수요: 대단위 아파트 단지 및 학생 수요 확보.

우수한 입지: 대로변 및 중로 접, 교통 편리.

활발한 지역 개발: 옥정지구의 지속적인 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 353,000,000원

인수 보증금 (현 시점 분석): 0원 (제공된 정보에 근거)

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 법원 집행 과정에서 해당 보증금이 모두 배당될 것으로 예상되거나, 임차인이 명도 조건으로 보증금 반환을 요구하지 않는 경우일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 입찰을 고려하신다면, 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 현장 방문을 통한 공실 여부, 실제 임대료 수준, 상가 상태 점검.

* 주변 상권의 임대 시세 및 경쟁 상가 분석.

* 임차인과의 직접적인 소통을 통한 명도 협의 가능성 타진.

* 유사 물건의 최근 낙찰가율 및 시세 동향 파악.

이러한 추가 분석을 통해 적정 가치 평가 후, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 산정해 보시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.