나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85102 [10] 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건내 1층 101호 외 20개호로서
(사용승인일 : 2022.07.12)
외벽 : 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

기호(1)-(21) 공히 "근린생활시설"임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 지하차도를 포함하여 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책
과로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바
람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경85102 (10)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 2층 202호

건물명: 신승프라자

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설)

사용승인일: 2022년 07월 12일

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층 / 지상 4층 건물 내 2층 202호

총 세대수 (호수): 21호

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 76.91㎡ (약 23.26평)

토지 지분: 76.9112㎡ (약 23.26평)

건물면적: 144.00㎡ (약 43.56평)

건물 지분: 144㎡ (약 43.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 기타 기본 정보

감정가: 588,000,000원

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설, 편의시설 등이 소재하여 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

대상 물건은 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변과 서측으로 중로변에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자는 이OO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부 채권 총액은 6,853,800,000원입니다.

말소기준권리는 2023년 02월 09일 접수된 신한은행 근저당권(금 6,658,800,000원)이며, 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. (소유권보존, 근저당권, 강제경매, 근저당권공동담보, 압류, 임의경매, 압류 모두 말소 대상)

3.3. 임차인 현황

임차인: 남

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2024년 04월 15일

확정일자/배당신고일자: 2024년 09월 24일

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주요 시설

본 물건은 근린생활시설로, 소매점, 휴게음식점, 부동산 중개업소, 의원, 일반음식점, 독서실, 체력단련장 등 다양한 업종의 영업이 가능한 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

* 준주거지역

* 지구단위계획구역 (옥정지구: 세부 규제 사항은 균형발전정책과 문의)

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 중로2류 (폭 15m-20m) 접합

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (교육청 문의 필요)

* 배출시설설치제한지역 (민원해결과 문의)

* 성장관리권역

* 택지개발지구

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 상업시설 이용객이 풍부합니다.

주변에는 옥정고등학교 및 기타 학교, 공원(석우근린공원, 능호관이인상공원, 옥정생태숲공원 등)이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거/상업 환경

아파트 단지 및 주거지역과 인접하여 배후 수요가 확보된 지역입니다.

신축 상가 건물로 현대적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 중복사건

중복사건 및 공동담보 경매로 진행되어 권리 분석 및 낙찰 후 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

6.2. 임대차 리스크

현재 임차인의 임대 관계는 조사되지 않았으나, 대항력이 없는 임차인이므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 토지이용 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 특정 업종 영위 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점 요약

* 장점:

* 2022년 준공된 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 옥정지구의 활발한 개발 지역 내에 위치하며, 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다.

* 단점:

* 총 채권액이 매우 높아 경매 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 일부 토지 이용 계획상의 제한 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 신축 상가로서 현대적인 인테리어 및 시설 유지가 용이합니다.

* 옥정지구 내 신흥 상권으로서 향후 상권 활성화 기대감이 있습니다.

* 인수되는 권리가 없어 순수하게 건물 가치와 영업권에 집중하여 투자할 수 있습니다.

8.2. 기회

* 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 주변 대단지 아파트 입주민을 대상으로 하는 소비 패턴을 분석하여 경쟁력 있는 업종 선정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려사항

본 물건의 감정가는 588,000,000원이며, 인수되는 권리가 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 총 채권액이 감정가 대비 매우 높다는 점은 시세 대비 적정 가격 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

9.2. 제안

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 예상 임대수익률 분석이 필수적입니다. 이를 바탕으로 감정가 및 현장 조사를 통해 파악된 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.