나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85102 [9] 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건내 1층 101호 외 20개호로서
(사용승인일 : 2022.07.12)
외벽 : 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

기호(1)-(21) 공히 "근린생활시설"임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 지하차도를 포함하여 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책
과로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바
람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2024타경85102 (9)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 705,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 92.29㎡ (약 27.92평)

토지 지분: 92.2934㎡ (약 27.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 172.80㎡ (약 52.27평)

건물 지분: 172.8㎡ (약 52.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치하며, "옥정고등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 및 다양한 근린생활시설과 편의시설이 소재하여 주거 및 상업 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건의 동측으로는 지하차도를 포함한 광대로와 접해 있으며, 서측으로는 중로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 옥정지구 (세부 규제 사항은 균형발전정책과 문의 필요)

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만), 중로2류 (폭 15m-20m) 접합

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 최초 권리는 2022년 7월 27일 접수된 신용상 명의의 소유권보존등기입니다. 말소기준권리로는 2023년 2월 9일 접수된 신한은행의 근저당권(채권최고액 6,658,800,000원)이 확인됩니다. 이 근저당권을 기준으로 을구의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 별도로 기재되어 있지 않습니다. 다만, 물건명세서 및 특이사항에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있어 권리 분석 시 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안 (원 이름: 안명근)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업자 등록일): 2022-12-02

* 확정일자: 2024-09-12

* 대항력: 있음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 상황임을 시사합니다. 그러나 '대항력 있음' 표기는 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 총 등기부채권액은 6,853,800,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

해당 물건은 '신승프라자' 빌딩 내 제201호로, 용도는 '제1종근린생활시설' 및 '제2종근린생활시설'로 분류됩니다. 건축물대장에 기재된 기타 용도로는 소매점, 휴게음식점, 부동산중개업소, 의원, 일반음식점, 독서실, 체력단련장 등이 가능하여 다양한 업종의 영업이 가능합니다. 주변 대단위 아파트 단지 및 근린 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 학교: 옥정고등학교 인근에 위치하며, 주변에 다수의 학교 시설이 존재합니다.

* 공원: 옥정생태숲공원 등 다수의 공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 금융기관: 신한은행 양주금융센터, 양주새마을금고 옥정지점 등이 주변에 위치하고 있습니다.

* 기타: 양주시청, 양주경찰서 옥정지구대, 양주소방서 옥정119안전센터 등 공공기관이 인접해 있습니다. 옥정호수공원, 스마트그린포트 등 문화 및 여가 시설 이용도 가능합니다.

5.2. 건물 정보

* 건물명: 신승프라자

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2022년 07월 12일

* 총 층수: 지하 1층 / 지상 4층

* 전유부분: 201호 (2층)

* 전체 호실 수: 21개호

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 물건에는 '대항력 있음'으로 명시된 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 임차인의 대항력 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으므로 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 채권자 및 권리관계가 복잡할 수 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

6.3. 토지이용계획 제한사항

준주거지역, 지구단위계획구역 등 도시계획사항 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 제한이 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상 (타 호실)

본 물건의 임차인 현황 외 다른 호실의 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 공실 위험 또는 별도의 명도 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정동의 신축 상가 건물(신승프라자) 내 근린생활시설로, 2022년 사용승인을 받아 비교적 신축에 해당합니다. 주변 대단위 아파트 단지 및 각종 편의시설과 인접해 있어 상권 활성화 가능성이 높은 입지입니다. 교통 및 도로 접근성 또한 우수하며, 다양한 업종의 영업이 가능한 용도입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 중복사건 및 공동담보 등의 복잡한 권리 관계, 그리고 향후 토지 이용에 대한 일부 제한 사항들은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 우수한 입지: 대규모 아파트 단지 및 생활 편의시설 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 다양한 업종 가능: 제1, 2종 근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 양호한 교통 및 접근성: 광대로 및 중로와 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 705,000,000원입니다. 예상 입찰가는 제시된 인수 보증금(0원)을 제외하고, 실제 투자 가치, 시세, 주변 시세, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현 시점에서는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건의 구체적인 가치를 재평가하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.