나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85102 [7] 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건내 1층 101호 외 20개호로서
(사용승인일 : 2022.07.12)
외벽 : 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

기호(1)-(21) 공히 "근린생활시설"임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 지하차도를 포함하여 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책
과로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바
람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2024타경85102 (7)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 1층 109호

용도: 근린상가

감정가: 440,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

건물 사용승인일: 2022년 7월 12일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 24.36㎡ (약 7.37평)

건물 면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

토지 지분: 24.36㎡ (약 7.37평)

건물 지분: 45.60㎡ (약 13.79평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 학교, 공원 및 각종 근린·편의시설이 소재하여 주거 및 생활 환경이 양호한 지역입니다.

해당 건물은 제1종 근린생활시설이며, 소매점, 휴게음식점, 부동산중개업소, 의원, 일반음식점, 독서실, 체력단련장 등으로 활용 가능한 제1, 2종 근린생활시설로 복합적으로 이용 가능합니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

대상 물건 동측으로는 지하차도를 포함한 광대로 변과 서측으로는 중로 변의 포장도로와 접해 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m-20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 신용상 명의이며, 2023년 2월 9일 신한은행의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 이현구의 강제경매, 김성관의 근저당권, 양주시의 압류, 신한은행의 임의경매, 의정부세무서장의 압류 등 다수의 권리들이 설정되었습니다.

전체 채권 금액 합계는 6,853,800,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 을4, 신한은행 근저당권(접수일자: 2023-02-09)입니다.

본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 강제경매, 압류 등)는 소멸됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 구체적인 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 상가 용도

본 건이 위치한 양주시 옥정동은 대규모 아파트 단지와 함께 학교, 공원, 각종 근린 및 편의시설이 잘 갖추어진 주거 밀집 지역입니다.

건물이 위치한 신승프라자는 제1, 2종 근린생활시설로 다양한 업종의 영업이 가능하여, 주변 주거 단지의 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

4.2. 잠재적 수요

인근의 대단위 아파트 단지와 학교는 꾸준한 배후 수요를 제공할 것으로 예상됩니다.

다양한 종류의 근린생활시설이 입점 가능한 점을 고려할 때, 지역 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

본 건은 옥정고등학교 인근에 위치하며, 주변으로 다수의 아파트 단지가 분포하고 있어 생활 인프라가 양호합니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 제한

토지 이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 각종 제한 사항이 존재합니다.

6.2. 권리관계 복잡성 (중복사건, 공동담보)

사건 내용에 중복사건 및 공동담보 표기가 있어, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 권리 관계 정리에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유하고 있는 임차인이 대항력을 보유하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로, 대규모 주거 단지와 학교가 인접하여 상업 시설로서의 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 차량 및 대중교통 접근성도 우수합니다. 그러나, 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 중복사건, 공동담보 등 권리관계가 다소 복잡하며, 임대차 관계가 불확실하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임차인 관련 불확실성은 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 건물 상태 양호 기대

* 대규모 아파트 단지 및 학교 인접으로 안정적인 잠재 수요 확보

* 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능

* 광대로 및 중로 접면으로 우수한 접근성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 440,000,000원입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 별도의 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 앞서 언급된 권리관계의 복잡성, 임대차 관계의 불확실성, 지상권 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석, 권리관계 재확인이 선행되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.