나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85102 [11] 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건내 1층 101호 외 20개호로서
(사용승인일 : 2022.07.12)
외벽 : 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

기호(1)-(21) 공히 "근린생활시설"임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 지하차도를 포함하여 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책
과로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바
람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 2층203호에 대한 경매 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경85102 (11)

* 소재지: 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 2층203호 (신규 주소: 경기도 양주시 옥정로7길 9-11)

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종 및 제2종 근린생활시설)

* 감정가: 337,000,000원

* 토지면적: 48.71㎡ (약 14.7평)

* 토지지분: 48.71039999999999㎡ (약 14.7평)

* 건물면적: 91.20㎡ (약 27.6평)

* 건물지분: 91.2㎡ (약 27.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: (제공 정보 없음)

* 특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 및 다양한 근린.편의시설이 소재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 물건지 동측으로는 지하차도를 포함한 광대로변과, 서측으로는 중로변 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4, 근저당권, 신한은행, 2023년 2월 9일 접수. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 지상권 (매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있습니다. 상세 확인 필요.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 6,853,800,000원

4. 상권분석

* 건물개요: 본 물건은 신승프라자에 위치하며, 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 4층 건물 내 2층 203호입니다. 2022년 7월 12일 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다. 건물 전체 21개 호실이 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로, 소매점, 휴게음식점, 부동산중개업소, 의원, 일반음식점, 독서실, 체력단련장 등으로 활용 가능합니다.

* 면적 및 비율:

* 건물 총 면적: 3,302.66㎡ (약 999.2평)

* 대지 면적: 1,049.8㎡ (약 317.6평)

* 건폐율: 59.43%

* 용적률: 236.16%

* 주차시설: 건물 내 자주식 주차 22대(268.85㎡)를 확보하고 있습니다.

* 주변 상권: 단지 내 대규모 아파트와 학교, 공원이 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 대규모 아파트 단지 내 상업 시설 이용이 편리하며, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 물건지 인근에 옥정고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 주변 아파트 단지 내 초, 중학교도 다수 분포할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량으로 건물 진입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 등기부채권 총액: 68억 5천만원이 넘는 채무가 등기되어 있어, 경매 낙찰가에 상당한 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 현황이 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 확인되었으나, 세부적인 임대차 계약 관계 확인은 필수입니다.

* 말소되지 않는 권리 가능성: 지상권 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 등기부 및 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.

* 중복사건 및 공동담보: 본 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중이거나, 공동 담보로 제공된 다른 물건들의 권리 관계가 복잡할 수 있어, 보다 신중한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 옥정지구라는 신흥 개발 지역 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 높은 지역에 자리하고 있습니다. 대규모 아파트 단지와 학교, 공원이 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있으며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 그러나 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 수준이며, 임차인 현황이 미상이고 말소되지 않는 권리 가능성 등은 잠재적 리스크로 작용합니다. 또한, 중복사건 및 공동담보 사항은 복잡한 권리 관계를 시사하므로, 철저한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물: 2022년 7월 사용승인으로 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 개발 지역 내 입지: 옥정지구 지구단위계획구역 내 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능합니다.

* 우수한 접근성: 광대로 및 중로와 접하여 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 용이합니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트단지, 학교, 공원 인접으로 상가 이용객 및 잠재적 임차인 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보상 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다. 감정가는 337,000,000원이지만, 등기부채권 총액이 6,853,800,000원에 달하는 점은 본 물건의 낙찰가에 하방 압력을 줄 수 있는 주요 요인입니다. 또한, 임대차 관계 미상, 소멸되지 않는 권리 가능성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 실제 입찰가는 감정가를 하회할 가능성이 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석, 명도 비용 예측 등 심층적인 추가 조사가 필수적입니다. 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 또는 그 이하 수준에서 검토를 시작할 수 있으나, 이는 시장 상황 및 상세 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.