나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85102 [6] 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건내 1층 101호 외 20개호로서
(사용승인일 : 2022.07.12)
외벽 : 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

기호(1)-(21) 공히 "근린생활시설"임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 지하차도를 포함하여 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책
과로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바
람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경85102 (6)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 950-2, 신승프라자 1층 108호

용도: 근린상가

감정가: 408,000,000원

토지 면적: 24.36㎡ (약 7.37평)

건물 면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물 사용승인일: 2022년 7월 12일 (신축 건물)

2. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설과 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 인프라가 우수한 편입니다.

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 물건지 동측으로는 지하차도를 포함한 광대로, 서측으로는 중로에 접하고 있어 차량 이동 및 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 9일 접수된 신한은행의 근저당권 (을4)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 본 건의 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 여기에는 갑6(강제경매), 을5(근저당공동담보), 갑7(압류), 갑8(임의경매), 갑9(압류) 등이 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 현재 임대차 관계는 미상입니다.

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성: 임대차 관계가 확인되지 않음에 따라, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 수도 있으며, 명도 과정에서 추가적인 문제 발생 소지가 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 현장 조사 및 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

주요 업종: 본 물건은 제1종 근린생활시설로, '소매점, 휴게음식점, 부동산중개업소, 의원, 일반음식점, 독서실, 체력단련장' 등 다양한 업종이 입점 가능합니다.

입지 특징: 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 직접적으로 확보할 수 있는 위치에 있어, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 신축 건물이라는 점 또한 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변 개발: 물건은 옥정지구 지구단위계획구역 내에 위치하고 있어, 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 인근에 옥정고등학교가 위치하며, 다수의 아파트 단지가 조성되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설: 주변 대단지 아파트의 상업 시설 및 각종 근린 편의 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 옥정호수공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

혐오시설 조사 결과: 주변 지역에 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 중복사건 또는 공동담보로 묶여 있었던 이력이 있어, 권리 관계가 다소 복잡할 수 있습니다. (제공된 정보상 대부분 정리된 것으로 보이나, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.)

임차인 미확인: 임대차 관계가 확인되지 않아, 대항력 있는 임차인 존재 시 명도 및 금전적 부담이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

토지이용계획 제한: 물건지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 신축 근린상가로서, 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 입지적 장점을 지니고 있습니다. 사용 승인일이 2022년으로 비교적 최신 건물이어서 상품성이 양호하며, 주변 인프라 또한 잘 갖춰져 있어 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

그러나 임대차 관계가 미상인 점은 낙찰 후 명도 및 추가적인 금전적 부담 가능성을 내포하고 있어, 가장 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 또한, 복잡한 권리 관계 이력에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 노후화가 적어 초기 투자 비용 대비 높은 상품성을 기대할 수 있습니다.

확실한 배후 수요: 주변에 다수의 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어, 상가 운영에 필요한 고정 수요 확보가 용이합니다.

우수한 입지 및 교통: 광역 도로 및 중로에 접해 있어 접근성이 좋고, 주변 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

지역 개발 잠재력: 옥정지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 개발 호재에 따른 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 408,000,000원

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 건은 임대차 관계가 미상이라는 중대한 리스크를 가지고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 선행되어야 합니다.

* 명도 난이도, 임차인 인수 여부, 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 상가 시세 및 유사 물건의 경매 낙찰가 추이를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 수익형 부동산으로서 예상 임대 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시점에서 임차인에 대한 명확한 정보가 없는 관계로 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 다만, 이러한 리스크를 감안할 때, 감정가의 75% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하며, 임차인 현황 확인 후 입찰가를 조정하는 것이 바람직합니다. 만약 임차인 관련 리스크가 완벽하게 해소된다면, 감정가 이상으로도 충분히 고려해볼 수 있는 가치가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.