나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85102 [3] 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건내 1층 101호 외 20개호로서
(사용승인일 : 2022.07.12)
외벽 : 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

기호(1)-(21) 공히 "근린생활시설"임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 지하차도를 포함하여 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책
과로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바
람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

의정부지방법원 2024타경85102 (3)

1.2. 소재지

경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 1층104호

1.3. 용도

근린상가 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설)

1.4. 감정가

1,322,000,000원

1.5. 토지면적

49. 99㎡ (약 15.12평)

1.6. 건물면적

93. 60㎡ (약 28.31평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

이OO

1.10. 사용승인일

2022년 07월 12일

1.11. 특이사항

중복사건, 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하여 주위환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

대상물건 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당함.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 신용상 (2022.07.27)

* 근저당권: 신한은행 (2023.02.09, 6,658,800,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 이현구 (2024.08.28, 510,000,000원) - 의정부지방법원 2024타경85102

* 근저당권공동담보목록: 김성관 (2025.01.08, 195,000,000원)

* 압류: 양주시 (2025.01.16)

* 임의경매: 신한은행 (2025.06.25, 의정부지방법원 2025타경2548)

* 압류: 의정부세무서장 (2025.12.12)

3.2. 채권 총액

6,853,800,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2023-05-25

* 확정일자: 2024-09-06

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으나 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

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4.1. 주변 시설

"옥정고등학교"가 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지와 공원, 각종 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 신승프라자는 대로변에 위치하여 가시성이 좋습니다.

4.2. 주요 용도

건물은 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로, 소매점, 휴게음식점, 부동산중개업소, 의원, 일반음식점, 독서실, 체력단련장 등으로 다양하게 활용 가능합니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

대규모 아파트단지 내 및 인근 상업 지구에 다양한 소매점, 은행, 병원, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 학교

옥정고등학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관계

다수의 채권 설정 및 경매 개시 결정이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다. 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

명시된 임차인은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타

중복 사건, 공동 담보 물건으로 복잡성이 있을 수 있으나, 이는 권리 분석에서 대부분 해소되었습니다. 토지이용계획 및 제한상태에 명시된 각종 규제는 향후 개발 또는 이용 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 양주시 옥정동의 신축 상가 건물로, 대규모 아파트 단지 및 학교, 근린 시설이 밀집한 지역에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 건물은 비교적 신축(2022년 사용승인)이며, 다양한 근린생활시설로 활용 가능한 전용 공간을 보유하고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없고 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 명도 및 권리 관계는 비교적 명확합니다. 상대적으로 양호한 주변 환경과 편의시설을 갖춘 지역의 상가로서, 향후 상권 활성화에 따라 가치 상승이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

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* 신축 상가 건물로 관리 상태가 양호하며, 신규 개발 지역의 배후 수요가 풍부합니다.

* 주변 아파트 단지의 풍부한 유동인구와 옥정고등학교 등 교육 시설 인접성이 좋습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 다양한 업종으로 활용 가능한 넓은 전용 공간을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

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인수되는 보증금은 0원입니다. 본 물건의 감정가는 1,322,000,000원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 시세 조사, 임장 활동, 유사 물건 거래 사례 분석 등 추가적인 정보가 필요합니다. 다만, 감정가가 높게 책정되어 있으며 채권 총액이 매우 높아 신중한 접근이 요구됩니다. 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 동향을 면밀히 파악하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.