나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85102 [1] 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건내 1층 101호 외 20개호로서
(사용승인일 : 2022.07.12)
외벽 : 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

기호(1)-(21) 공히 "근린생활시설"임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 지하차도를 포함하여 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책
과로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바
람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경85102 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

1.2. 물건개요

소재지: 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 1층 101호

신주소: 경기도 양주시 옥정로7길 9-11 (옥정동)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

건물명: 신승프라자

1.3. 감정가및면적

감정가: 1,433,000,000원

토지면적: 55.33㎡ (약 16.73평)

토지지분: 55.3333㎡ (약 16.73평)

건물면적: 103.60㎡ (약 31.34평)

건물지분: 103.6㎡ (약 31.34평)

1.4. 건물상세

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 1층 / 지상 4층 건물 내 1층 101호 (총 21개 호실)

사용승인일: 2022년 07월 12일

특이사항: 101호와 102호는 경계벽 일부를 제거하여 일체로 이용 중 (일명 ‘튼상가’)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 학교, 공원, 각종 근린 및 편의시설이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

대상 물건 동측으로는 지하차도를 포함한 광대로변과 접합니다.

서측으로는 중로변 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 02월 09일자 신한은행 근저당권 (을4)입니다.

본 건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 명시되어 있어 상세 내용은 별도 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 상 인수되는 임차인 보증금 없음)

3.3. 임차인현황(대항력있는임차인)

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업자 등록일: 2023년 02월 08일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2024년 11월 14일

대항력: 있음

비고: 보증금 10,000,000원에 대해 대항력이 있으나, 확정일자 정보 부재로 배당을 통한 보증금 회수 여부는 불확실합니다. 다만, 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 법원 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높습니다.

3.4. 총권리관계요약

등기부채권 총액: 6,853,800,000원

소유권 보존: 신용상 (2022.07.27)

주요 권리: 신한은행 근저당 (말소기준권리), 이현구 강제경매 (본건), 양주시 압류, 국민건강보험공단 압류 등이 등기부등본에 기재되어 있으며, 대부분 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물용도및잠재적활용

본 물건은 제1종 근린생활시설로, 소매점, 휴게음식점, 부동산 중개업소, 의원, 일반음식점, 독서실, 체력단련장 등 다양한 업종으로 활용이 가능합니다.

101호와 102호가 합쳐진 '튼상가' 형태로 이용 중으로, 넓은 면적을 활용한 업종에 유리합니다.

4.2. 주변상권특성

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

학교, 공원 등 편의시설이 밀집된 지역으로 유동 인구 및 잠재 고객층 형성에 유리합니다.

옥정지구 신도시 상권으로, 향후 성장 잠재력이 높다고 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집되어 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

옥정고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 학교 시설이 존재합니다.

5.3. 기타시설

공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 중복사건및공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 사건들의 진행 상황에 따라 변수가 발생할 수 있습니다. 구체적인 영향에 대해서는 추가 조사가 필요합니다.

6.2. 대항력있는임차인

김훈일 임차인은 대항력이 있으므로, 임대차 관계 및 보증금 지급 여부 등을 현장 확인 및 추가 조사를 통해 면밀히 파악해야 합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 전액 회수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획및제한상태

물건지가 위치한 지역은 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 용도 및 제한 사항이 적용됩니다. 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으므로, 세부 규제 내용은 관련 부서에 문의해야 합니다.

6.4. 미상임대관계및기타

감정평가서상 임대관계는 미상으로 되어 있습니다. 현재 공실인지 임대 중인지, 실제 임대료 수준은 어느 정도인지 등 정확한 현황 파악이 필요합니다.

6.5. 매각으로소멸되지않는권리(지상권)

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었습니다. 그러나 이에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아, 인수 여부 및 범위 확인을 위한 별도의 조사가 반드시 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 신축 건물(2022년 사용승인)의 1층 상가로, 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 뛰어납니다. 대규모 아파트 단지 및 학교 등 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 옥정지구 신도시 상권의 성장 잠재력 또한 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 토지이용계획상의 여러 제한 사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

또한, 101호와 102호가 합쳐진 '튼상가' 형태로 사용 중이라는 점은 넓은 공간 활용에 이점이 될 수 있으나, 단일 호실로서의 매각 시 향후 분할 가능성 등에 대해서도 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자포인트

신축 상가로서 빠른 시일 내 임대 수익 창출이 기대됩니다.

옥정지구 신도시 상권의 성장 잠재력에 주목할 만합니다.

초기 감정가 대비 낙찰가 수준에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

대로변 위치로 인해 높은 광고 효과와 우수한 접근성을 제공합니다.

9. 예상입찰가

본 건은 권리분석 결과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 권리상 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김훈일 씨가 존재하므로, 임대차 관계의 실질적인 내용과 배당 현황을 면밀히 파악하여 추후 발생할 수 있는 위험에 대비해야 합니다. (인수 보증금 0원은 법원 배당을 통한 전액 변제를 전제로 합니다.)

중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 감정가 14억 3,300만원을 기준으로, 현재 시세, 주변 상권 활성화 정도, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 본 물건의 적정 가치를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사, 현장 방문, 권리관계 상세 분석 및 본인의 투자 목표와 자금 계획을 바탕으로 수립되어야 하므로, 본 보고서에서는 제시하기 어렵습니다. 전문가와 상담하여 상세한 입찰 전략을 수립하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.