나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85102 [2] 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건내 1층 101호 외 20개호로서
(사용승인일 : 2022.07.12)
외벽 : 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

기호(1)-(21) 공히 "근린생활시설"임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 지하차도를 포함하여 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책
과로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바
람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경85102 (2)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 중복사건 및 공동담보 여부: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 양주시 옥정동 950-2, 신승프라자 1층 103호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하1층/지상4층 건물 중 1층 103호

* 사용승인일: 2022년 07월 12일

* 용도: 제1종 근린생활시설 (주요 용도: 소매점, 휴게음식점, 부동산중개업소, 의원, 일반음식점, 독서실, 체력단련장 등)

* 감정가: 688,000,000원

* 면적

* 토지 면적: 25.64㎡ (약 7.76평)

* 건물 면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 대단위 아파트 단지, 학교, 공원, 각종 근린 및 편의시설이 소재하며, 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 용이합니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 동측으로는 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로는 중로변의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 개발 및 인프라

* 양주 옥정신도시는 193만평 규모로 개발된 택지지구로, 대단지 아파트와 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* GTX-C 노선 확정 및 향후 지하철 7호선 연장 등 교통망 확충 계획이 있어 수도권 접근성이 개선될 것으로 기대됩니다.

* 주변에 옥정중앙공원, 대규모 쇼핑 시설(스타필드마켓 등)이 예정되어 있거나 조성 중에 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 총 채권액: 6,853,800,000원

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (접수일자: 2023-02-09, 채권액: 6,658,800,000원)

* 기타 권리 현황:

* 소유권 보존: 신용상 (2022-07-27)

* 강제경매: 이현구 (2024-08-28, 510,000,000원) - 본건(2024타경85102)

* 근저당 공동담보: 김성관 (2025-01-08, 195,000,000원)

* 압류: 양주시 (2025-01-16)

* 임의경매: 신한은행 (2025-06-25, 2025타경2548)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 없더라도, 실제 점유 현황 및 내부 사용 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

3.3. 특이사항

* 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 낙찰 후 추가적인 채무 부담이나 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 대상 물건이 위치한 양주시 옥정동은 신도시 개발에 따라 급격히 인구가 증가하고 있는 지역입니다.

* 대단지 아파트 단지를 배후로 하는 항아리 상권이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있습니다.

* 최근 양주시는 옥정신도시 중심상가 활성화를 위한 특화 거리 조성 등을 추진하고 있어 향후 상권 발전 가능성이 높습니다.

4.2. 잠재적 가치

* 신축급 건물(2022년 사용승인)로, 외관 및 내부 시설 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 제1, 2종 근린생활시설로 등록되어 있어 소매점, 음식점, 병원, 학원, 사무실 등 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 주변 대단지 아파트의 풍부한 배후 수요와 함께, GTX-C 노선 확정 등의 교통 호재는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 인근에 옥정고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 대규모 아파트 단지, 공원, 다양한 근린 및 편의시설(쇼핑, 외식, 문화시설 등)이 잘 갖추어져 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 및 교통 환경

* 안정적인 배후 수요를 제공하는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

* 버스정류장이 인근에 위치하며, 향후 교통망 확충이 예정되어 있어 편리한 교통 환경이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

* 본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하고 있어 권리관계가 매우 복잡합니다.

* 말소기준권리인 신한은행 근저당 외 다수의 채권 및 압류가 존재하므로, 낙찰 후 인수될 권리는 없는지, 추가적인 법적 절차가 발생하지는 않는지 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 불확실성

* 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없더라도 실제 점유자가 있는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 지역 규제 및 개발 계획

* 본 물건은 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 성장관리권역 등으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로2류 접합 등 도로 관련 규제가 적용됩니다.

* 향후 재개발이나 용도 변경 시 관련 법규 및 지구단위계획 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 양주시 지역에서 하수처리시설 증설이나 자원회수시설(쓰레기 소각장) 관련 논의가 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정동 신승프라자 1층 103호에 위치한 근린생활시설로, 2022년에 사용승인을 받은 신축급 건물입니다. 주변 대단지 아파트, 학교, 공원 등으로 둘러싸여 안정적인 배후 수요와 양호한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성도 우수하며, 향후 교통망 확충 계획도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

그러나 본 건은 사건번호 2024타경85102 (2)로, 채권 총액이 68억 원을 상회하는 매우 높은 수치이며, 중복사건 및 공동담보 물건으로 권리관계가 복잡한 상황입니다. 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 채권자 및 채무 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 임대차 관계가 미상이라는 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 입지 조건과 건물 상태는 양호하나, 복잡하고 높은 채권 총액으로 인한 권리관계 분석 및 리스크 관리가 매우 중요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가: 2022년 준공되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 꾸준한 유동인구 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 성장 잠재력 있는 지역: 옥정지구는 지속적으로 인구가 유입되고 개발이 이루어지고 있는 신도시 지역입니다.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 사업장으로 활용하거나 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 688,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 임대차 관계: 미상 (단, 보증금 합계 0원)

* 총 채권액: 6,853,800,000원 (매우 높음)

본 건은 채권 총액이 감정가를 크게 초과하는 상황이며, 다수의 채권 및 경매 신청이 존재합니다. 이로 인해 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 상권 시세 조사

* 유사 물건의 최근 거래 사례 및 임대료 수준 분석

* 권리관계에 대한 심층적인 법률 검토

감정가를 기준으로 시장 상황, 수익률, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.