나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72434 [2] 경기도 의정부시 의정부동 431-24 구성타워 지2층비02호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부역(경전철)"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단둑주택, 공공주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 1호선, 경전철(의정부역) 및 버스정류장이 소재
하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 제15층건중 제지1층 제비01호 외 1개호로서,
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감,
내벽 : 인테리어 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대
로2류(폭 30m~35m)(2022-10-26)(일반도로)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포
함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(성모유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중
점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점
경관관리구역(시민로-송산로))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72434 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 431-24 구성타워 지2층비02호

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 지하 2층 비02호

건물 용도: 근린상가 (주용도: 업무시설, 기타: 업무시설, 제1,2종근생, 교육연구시설)

사용승인일: 2003년 11월 1일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 583,000,000원

토지면적: 28.51㎡ (약 8.63평)

건물면적: 266.26㎡ (약 80.56평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역(경전철)' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공공주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 1호선 및 경전철 의정부역, 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형으로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 동측 및 남측으로 광대로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 2003년 11월 6일, 구성개발주식회사

근저당 (말소기준권리): 2022년 9월 7일, 에이클래스대부주식회사 (870,000,000원)

근저당(공동담보): 2022년 10월 13일, 이주연 (350,000,000원)

가압류: 2024년 4월 8일, 한국전력공사 (80,685,230원)

근저당부채권근질권설정: 2024년 7월 12일, 경기도건축사신용협동조합 (626,400,000원)

가압류: 2024년 7월 26일, 한국전력공사 (28,828,010원)

압류: 2024년 10월 23일, 의정부시

임의경매개시결정: 2025년 6월 11일, 에이클래스대부 (753,445,541원)

등기부 채권 총액: 1,329,513,240원

3.2. 임차인 현황

임차인: 손미향

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024년 9월 27일

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

임차인: 황철승

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2010년 12월 2일

확정일자: 2023년 2월 20일

배당신고일자: 2025년 8월 4일

대항력: 있음

비고: (정보 없음)

주의: 임차인 황철승은 대항력이 있으며, 해당 보증금(20,000,000원)이 낙찰자가 인수해야 하는 금액인지 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (세부 내용은 명시되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 복합 용도

본건 건물의 주 용도는 업무시설이나, 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 집합건물입니다.

본건 전유부분은 지하 2층 비02호로, 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m), 대로2류(폭 30m~35m)에 해당합니다.

또한, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역 포함)로부터 300m 이내), 상대보호구역(성모유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다수의 용도지역 및 지구 제한이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 의정부역(1호선, 경전철) 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

반경 내에 신세계백화점, 롯데마트, 로데오거리, 경기도 북부청사, 의정부시청, 각종 은행, 병원, 의정부예술의전당 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

을지대학교 의정부캠퍼스를 비롯한 다수의 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경도 우수합니다.

향후 수도권광역급행철도(GTX) 및 KTX(예정) 개통 시 서울 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 더욱 향상될 전망입니다.

주변 지역 탐문 및 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 황철승은 대항력이 있으며, 보증금 20,000,000원이 존재합니다.

제공된 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 향후 명도 과정에서 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토와 대비가 필요합니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 결과 및 처리 여부에 따라 본 건의 매각 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용제한

역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다수의 용도지역 및 지구 제한이 존재하여 건축 및 토지 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 인근의 핵심 상업지구에 위치한 근린상가 건물로, 뛰어난 역세권 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 일반적인 철근콘크리트 구조이며, 업무시설 외 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 복합 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 다수의 토지이용 제한사항은 투자 시 신중한 접근이 요구되는 요소입니다.

지하 2층에 위치한 상가로, 해당 층의 특성을 고려한 임대 및 활용 방안을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부역 초역세권에 위치하여 풍부한 유동인구 및 접근성을 바탕으로 한 상권 잠재력.

* 업무시설 외 다양한 용도로 활용 가능한 건물 구성.

* 주변 개발 계획 및 교통망 확충(GTX, KTX 예정)으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 583,000,000원

인수 보증금 합계 (제공된 정보 기준): 0원

예상 입찰가 하단 (인수 보증금 제외): 583,000,000원

* 상기 예상 입찰가 산정은 제공된 '인수 보증금 합계'만을 기준으로 하며, 법적으로 인수해야 하는 보증금이 없다는 점을 반영한 것입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원은 법적 인수 대상은 아니나, 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소로 간주하여 입찰가 결정 시 충분히 반영해야 합니다.

* 실제 최적의 입찰가는 본 물건의 현장 상태, 주변 시세, 임대 현황, 향후 수익성 분석, 명도 가능성, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.