나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500409 [1] 인천광역시 남동구 서창동 545 현대모닝사이드아파트 304동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "서창초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바,
제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 19층건 내 7층 703호로서,
(사용승인일 : 2002.11.02)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

"아파트"(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서, "공동주택(아파트)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 대로3류(폭 25m-30m)(2014-12
-31)(인고2015-115호(15.5.18.) 변경고시)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동
구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 대상 물건은 귀 제시목록상 2인의 구분건물 중 일부 지분[매각지분 공유자
100분의 67 갑구 순위번호 4번 민선기 지분 전부]만의 감정평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경500409 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

감정가: 503,000,000원 (전체 부동산 기준 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 지분 매각)

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 없음

특수물건정보: 중복병합사건

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 545 현대모닝사이드아파트 304동 7층 703호

용도: 아파트

토지면적: 68.04㎡ (약 20.58평)

토지지분: 68.0391㎡ (약 20.58평)

건물면적 (공급면적 추정): 146.98㎡ (약 44.46평)

건물지분: 146.98㎡ (약 44.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 지분 매각 정보

본 건은 2인의 구분건물 중 지분 100분의 67 (민선기 지분 전부) 만을 매각하는 건입니다. 따라서 낙찰 후 공유자와의 관계 정리가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 대상 물건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치하며, "서창초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설, 편의시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2017.03.02 한국자산관리공사 근저당권)

본 건과 관련된 등기부등본 상의 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 갑구 순위번호 2 (2002-12-14): 소유권 이전 (황태웅)

* 갑구 순위번호 3 (2015-02-12): 소유권 이전 (이명옥)

* 갑구 순위번호 4 (2016-07-20): 소유권 이전 (민선기 외 1명) - 본 건의 매각 지분(67%)의 소유자

* 을구 순위번호 2 (2017-03-02): 근저당권 (한국자산관리공사, 금257,600,000원) - 말소기준권리

* 을구 순위번호 7 (2022-03-31): 근저당권 (주식회사비엔핀테크대부, 금105,000,000원) - 말소예정

* 갑구 순위번호 11 (2024-12-02): 가압류 (우리금융캐피탈, 금18,604,068원) - 말소예정

* 갑구 순위번호 12 (2025-01-07): 임의경매개시결정 (주식회사비엔핀테크대부, 72,703,429원) - 말소예정

* 갑구 순위번호 13 (2025-07-28): 임의경매개시결정 (한국자산관리공사, 224,868,568원) - 본 경매 사건의 개시 결정

3.2. 소멸 및 인수 권리

말소기준권리인 2017.03.02 한국자산관리공사 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 명시된 권리 중 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 현황 조사 시 확인되지 않은 유치권, 법정지상권 등이 존재할 수 있으므로 주의 필요)

3.3. 채무 총액

등기부상 채권 총액은 381,204,068원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상임. (주의: 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 현장 조사해야 합니다.)

4. 상권분석

주변으로 대규모 아파트 단지와 주택이 밀집해 있으며, 학교, 마트, 병원 등 필수적인 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 이는 배후 수요가 풍부함을 의미하며, 주거지로서의 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 현황

* 구조: 철근콘크리트 경사슬래브지붕, 지상 19층 건물 내 7층 703호

* 사용승인일: 2002년 11월 02일

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

* 창호: 샷시창호

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 보유

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 현대모닝사이드 아파트

* 동수: 8개동

* 세대수: 630세대

* 사용승인일: 2002년 11월 02일

* 최고층: 19층

* 주차: 총 174대 (지상 12대, 지하 17대 - 총괄표제부 JSON 기준 781대, 지상 174대, 지하 600대 + 전기차 16대 - 총괄표제부 JSON 기준 781대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 전체 부동산의 67% 지분만 매각되는 건으로, 낙찰 후 나머지 33% 지분 소유자와의 공유물 분할, 협의 또는 소송 등 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다. 이는 명도 및 소유권 확정에 있어 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 미상 임대차 현황

임대차 관계가 불분명하여 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 채무 규모

등기부상 총 채무액(381,204,068원)이 부동산의 전체 감정가(503,000,000원) 및 매각 지분의 감정가(약 337,010,000원) 대비 높은 편입니다. 이는 경매 낙찰가의 하락 요인이 될 수 있으나, 채권자(특히 한국자산관리공사)의 적극적인 경매 진행 의지를 보여주기도 합니다.

6.4. 건물 노후화

2002년 사용승인된 건물로, 약 24년이 경과하여 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 서창동에 위치한 현대모닝사이드 아파트의 7층 703호 지분(67%) 매각 건입니다. 입지조건 및 주거 환경은 보통 수준이며, 단지 내 편의시설을 이용할 수 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 67% 지분 매각이라는 점이며, 이에 따른 공유 관계 정리가 필수적입니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점도 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 부분입니다.

전체 부동산의 감정가가 503,000,000원임을 고려할 때, 매각 지분(67%)의 감정가는 약 337,010,000원으로 추정됩니다. 그러나 최근 매매 사례를 바탕으로 한 지분 가치는 약 225,790,000원 ~ 264,650,000원으로 추정되어, 감정가와 시세 간에 차이가 존재합니다. 등기부상 총 채무액이 매각 지분 감정가를 상회하는 점은 낙찰을 통한 시세차익을 기대할 수 있는 잠재적 기회 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지분 경매를 통한 저가 매수 기회: 전체 부동산의 감정가 대비 낮은 가격으로 지분을 취득할 수 있으며, 시세 대비 저평가된 낙찰가를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변으로 아파트 단지 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 수요가 보장되는 지역입니다.

* 높은 채무 총액: 채무 총액이 높아 채권자가 적극적으로 경매를 진행할 가능성이 있으며, 이는 명확한 낙찰 기일로 이어질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 117.45㎡ 전용면적 기준)의 100% 소유권 거래가가 337,000,000원에서 395,000,000원 사이임을 고려할 때, 본 건의 67% 지분 가치는 약 225,790,000원에서 264,650,000원으로 추정됩니다.

부동산의 전체 감정가(503,000,000원) 및 매각 지분(67%)의 감정가(약 337,010,000원)를 참고하되, 현재 시장 상황 및 지분 매각의 특수성을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 310,000,000원

본 분석은 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 공시지가, 주변 유사 물건 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 공유자 우선 매수 신고 가능성 및 명도 협상 여부를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.