나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72787 [3] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 7층에이에이07-031호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하는 "다산행정복지센터" 서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지 및 상업시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 간선도로와 시내외버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상10층 건물로서(사용승인일:2022.06.03) 기호(가)는 지하1층 제에이씨비1-012호 기호(나)는 지상8층 제비씨08-024호 기호(다)는 지상7층 제에이에이07-031호 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 및 글라스마감. 내벽 : 벽돌, 타일, 세멘몰탈위 페인트, 벽지, 인테리어마감. 창호 : 샷시창호임. 바닥 : 테라조타일, 마루, 인조대리석타일 등 마감.

이용상태

기호(가)는 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호(나)는 기숙사, 기호(다)는 지식산업센터로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 화재탐지, 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로와 남측, 동측, 서측으로 소로 및 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구), 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교), 상대보호구역(도농2초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

지식산업센터로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72787 (3)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 7층 에이에이07-031호

* 용도: 지식산업센터

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상10층 (사용승인일: 2022.06.03)

* 토지면적: 28.22㎡ (약 8.53평)

* 건물면적: 117.87㎡ (약 35.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 450,000,000원

* 채권자: 유아이제사십일차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 지식산업센터로 이용 중

2. 입지조건

* 본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, "다산행정복지센터" 서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 여건으로는 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 시내외 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 북측으로는 광대로, 남측, 동측, 서측으로는 소로 및 중로와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

* 본건의 권리분석 결과, 말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 550,800,000원)입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(김정례 외 1인 지분 가압류, 유아이제사십일차유동화전문유한회사 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 704,406,480원입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사바이카모빌리티김민구 (김 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 1월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 다산동 일대는 신도시 개발 계획에 따라 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 조성된 지역입니다.

* 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설, 업무 시설 등이 밀집되어 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 본건의 용도가 지식산업센터이므로, 주변의 기업체 및 종사자들을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 현재 다산현대프리미어캠퍼스 내부에 다양한 업종의 상가 및 사무실이 입점하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 인근에 다산행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 관련 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다.

* 교육 시설로는 도농고등학교, 도농2초등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 간선도로 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당하며, 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로 상세 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건으로, 채권 관련 특수성이 있을 수 있습니다.

* 지식산업센터는 일반 상가나 오피스텔 대비 경기 변동에 민감할 수 있으며, 공실 발생 시 공실률 및 임대 수익률 관리가 중요합니다.

* 건축물 사용승인일이 2022년으로 비교적 최신이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 관련 법규에 따른 제한 사항은 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 신축된 지식산업센터로, 비교적 최신 건물이며 입지 조건 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 개발 계획과 배후 수요를 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 다만, 복잡한 토지이용계획 및 권리관계(다수의 채권, 유동화 물건 등)에 대한 철저한 분석과 확인이 필수적입니다.

* 임차인의 대항력이 없다는 점은 명도를 용이하게 할 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서 최신 설비와 우수한 내부 마감 상태를 기대할 수 있습니다.

* 다산신도시의 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 지식산업센터 특성상 사업자들을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 450,000,000원으로 평가되었습니다.

* 총 등기부채권액이 704,406,480원으로 감정가보다 높으나, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 채무는 없습니다.

* 임차인의 보증금 또한 인수 대상이 아닙니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 공실률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 시작가로 고려해볼 수 있으며, 이는 약 360,000,000원 ~ 405,000,000원 범위입니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 지식산업센터 시세, 임대 수익률 분석, 건물 상태에 대한 현장 조사 등을 통한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.