나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72787 [2] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 8층씨비08-024호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하는 "다산행정복지센터" 서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지 및 상업시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 간선도로와 시내외버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상10층 건물로서(사용승인일:2022.06.03) 기호(가)는 지하1층 제에이씨비1-012호 기호(나)는 지상8층 제비씨08-024호 기호(다)는 지상7층 제에이에이07-031호 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 및 글라스마감. 내벽 : 벽돌, 타일, 세멘몰탈위 페인트, 벽지, 인테리어마감. 창호 : 샷시창호임. 바닥 : 테라조타일, 마루, 인조대리석타일 등 마감.

이용상태

기호(가)는 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호(나)는 기숙사, 기호(다)는 지식산업센터로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 화재탐지, 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로와 남측, 동측, 서측으로 소로 및 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구), 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교), 상대보호구역(도농2초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

기숙사로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72787 (2)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 8층 씨비08-024호

용도: 지식산업센터 (참고: 현재 기숙사로 이용 중)

감정가: 1억 4,500만원

토지면적: 5.50㎡ (약 1.66평)

토지 지분: 5.503㎡ (약 1.66평)

건물면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

건물 지분: 22.984㎡ (약 6.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유아이제사십일차유동화전문유한회사)

건물 준공일: 2022년 6월 3일

건물 층수: 지하 4층 ~ 지상 10층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하며, "다산행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지 및 다양한 상업 시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 인프라가 양호한 지역입니다.

교통상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 간선 도로와 시내외 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

도로 및 토지 이용

건물 북측으로는 광대로와 접하고 있으며, 남측, 동측, 서측으로는 소로 및 중로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. 토지는 인접지와 도로에 대체로 등고 평탄한 사다리형으로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1/2류 접합 지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 17일 접수된 국민은행 근저당권(을1, 1억 4,640만원)입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 접수된 모든 권리, 즉 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 2번김정례지분가압류(갑3), 임의경매(갑4) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소멸되지 않는 권리

등기부요약상 '지상권개요' 항목에 내용이 기재될 수 있다는 표시가 있으나, 구체적인 권리 내용 및 상세 정보는 확인되지 않습니다. 일반적인 경우, 건물 신축 및 등기 시점(2022년)을 고려할 때 명확한 인수 대상 지상권은 없을 것으로 판단되나, 최종 확인이 필요합니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목 아래 '비고'란에 '기숙사로 이용중임'이라는 문구가 있으나, 이는 물건의 현재 이용 상태를 나타내는 것으로 권리 사항으로 간주하기는 어렵습니다.

채권 총액

등기부상 채권 총액은 300,064,800원입니다.

특이사항

본 건은 유동화 물건으로, 채권자가 금융기관의 유동화 전문회사입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

본 물건이 소재한 지역은 대규모 아파트 단지와 다양한 상업 시설이 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

건물 구성 및 잠재력

다산현대프리미어캠퍼스 건물은 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등 복합 용도로 구성되어 있어 다양한 업종의 상권 형성에 유리하며, 다산 신도시의 지속적인 개발과 함께 상권 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설

인근에 다산행정복지센터가 위치하며, 다수의 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 및 교육

간선도로 및 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 다산초, 다산중, 다산고 등 다수의 학교가 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

이용 현황과 공부상 용도 불일치

본 물건은 공부상 지식산업센터 등의 용도로 등록되어 있으나, 실제로는 '기숙사'로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 또한, '기타참고사항'에 임대 및 점유 관계가 미상이라고 명시되어 있어, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

임대차 관련 불확실성

'임차인현황'에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, '기타참고사항'에서 임대 및 점유 관계가 미상이라고 언급하고 있어, 실제 점유자의 현황이나 조건에 대한 불확실성이 존재합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

토지거래허가구역 지정

본 물건이 소재한 지역은 2025년 8월 26일부로 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)으로 지정되어 있습니다. 이는 낙찰자의 국적이나 물건의 실제 사용 용도에 따라 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

건축물 하자 가능성

2022년 6월 3일에 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 모든 건축물과 마찬가지로 향후 발생할 수 있는 구조적 또는 설비상의 하자 문제는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특정 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 화장터, 대규모 축사 등)이 본 물건 바로 인접하여 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '배출시설설치제한지역' 및 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등이 명시되어 있어, 넓은 범위에서의 환경 규제 사항은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최신 준공 건물(2022년 6월)이며, 다산 신도시 내 우수한 입지를 바탕으로 향후 가치 상승이 기대됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되는 것으로 보여 법적인 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 현재 '기숙사'로 이용 중이며 임대 및 점유 관계가 불분명한 점은 낙찰 후 명도 및 수익화 과정에서 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 유동화 물건의 특성을 감안할 때, 채권 회수를 위한 경매 절차이므로 실제 물건의 명도 가능성과 현황에 초점을 맞춘 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2022년 준공으로 노후도가 낮아 장기적인 자산 가치 유지에 유리합니다.

* 다산 신도시 핵심 입지: 발전 가능성이 높은 지역으로, 주변 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도 건물: 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등이 복합된 건물로, 시너지 효과 및 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 다양한 주거 및 상업 인프라: 인근 대단지 아파트 및 상업 시설과의 연계를 통한 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 건은 임대 및 점유 관계가 미상이고 실제 기숙사로 이용 중인 점, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 감정가(1억 4,500만원) 대비 말소기준권리 채권액(1억 4,640만원)이 유사하거나 높은 점 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

명도 가능성, 실제 수익화 가능성, 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 하나, 일반적인 경매 컨설팅 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

예상 범위: 약 1억 1,600만원 ~ 1억 3,050만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.