나이스옥션 법원경매 고양 2024타경78848 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1107 후곡마을12단지아파트 1205동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "신일중학교" 북측 근거리에 위치하며,
주위는 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진입 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 경의선 및 소사선
‘일산역’이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물 내 제1205동 제4층 제402호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창 호: 샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 제반 차량출입 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)
(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신일중학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(인혜유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(인혜유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(주거용제외)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 고양지원 2024타경78848 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

주소지는 경기도 고양시 일산서구 일산동 1107, 후곡마을12단지아파트 1205동 4층 402호이며, 아파트 용도로 사용되고 있습니다.

감정평가액은 378,000,000원입니다.

토지 면적은 54.67㎡ (약 16.54평)이며, 건물 면적은 68.13㎡ (약 20.62평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 유동화 물건에 해당합니다.

1.1. 위치조건

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "신일중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 각급 학교, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 경의선 및 소사선 '일산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로2류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

소유권은 홍일선 씨로 1995년 12월 12일에 매매로 이전되었습니다.

을구에는 에스비아이저축은행 근저당권이 다수 설정되었으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다. (2018년 3월 6일, 2021년 2월 17일, 2021년 10월 26일 각 말소)

경매 신청 채권자는 에프에스비2406유동화전문으로 2024년 8월 29일에 임의경매 개시결정 등기가 되었습니다.

등기부채권 총액은 558,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되었으나, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

후곡마을12단지 아파트는 일산서구의 대표적인 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

단지 주변으로 다양한 상업 시설, 편의 시설, 관공서 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

일산역이 인접해 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

주변에 학교가 많아 교육 관련 상권도 발달할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 신일중학교, 인혜유치원 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

지하철 경의선 및 소사선 '일산역'을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

차량 이용 시에도 자유로, 제2자유로 등을 통해 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 풍부하여 일상생활에 불편함이 없습니다.

경매 신청 채권자가 유동화 전문 회사인 점으로 미루어 채권 회수의 어려움이 있었음을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건으로, 일반 경매 절차보다 다소 복잡하거나 추가적인 절차가 수반될 수 있습니다.

가장 큰 리스크는 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 현황 조사 시 임대차 관계가 확인되지 않았거나 보증금 합계가 0원이라도, 실제 거주 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 표제부 정보와 전유부 정보 간에 일부 차이(예: 층수, 면적 등)가 있을 수 있으나, 본 건에서는 제공된 정보상 큰 차이는 없어 보입니다. 다만, 실제 현황과 공부상의 차이가 있는지 명확히 확인해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(주거용 제외) 등의 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구의 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

감정가 대비 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 명도 관련 리스크를 신중하게 검토해야 합니다.

유동화 물건이라는 점도 절차 진행 시 유의할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 일산역 역세권, 신일중학교 인근의 편리한 생활 환경.

안정적인 주거 수요: 후곡마을은 구축 아파트 단지들이지만, 지역 내에서 꾸준한 수요를 유지하고 있습니다.

시세 대비 합리적 접근 가능성: 경매 절차를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가 378,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크를 감안하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율을 참고하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 시세 조사를 통해 권리 관계, 점유 관계, 주변 시세 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.