나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63940 [3] 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 150-34 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재 '파주읍행정복지센터' 북서측 인근, 기호 2,3은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 '봉일천초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건 및 본건인근 까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 사다리형 토지로
기호 1: 제시외건물 건부지
기호 2: 전 및 제시외건물 건부지
기호 3: 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1: 지적 및 현황 맹지
기호 2: 지적 및 현황 맹지이며 남측 토지를 통해 제방도로(보행자) 접근가능,
기호 3: 지적상 맹지, 서측으로 현황 주자장 및 도로로 사용중인 토지와 접하나 고저 차이 등으로 진출입은 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 2,3
도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 기호 1 토지상 인접토지에 걸쳐 제시외건물 ㉠(블럭조, 슬레이트지붕, 무허가건축물)이 소재하는 바 제시외건물로 인하여 토지의 소유권 행사에 제한을 받는 상태의 감정평가액을 병기하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 2 토지상 인접토지에 걸쳐 제시외건물 ㉡(샌드위치판넬조 판넬지붕, 무허가건축물)이 소재하는 바 제시외건물로 인하여 토지의 소유권 행사에 제한을 받는 상태의 감정평가액을 병기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 기호 3 토지는 공부상 지목 ‘답’ 이나 현황 전으로 이용중이니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 지적상 맹지, 서측으로 현황 주차장 및 도로로 사용중인 토지와 접하나 고저 차이등으로 진출입은 불가함
2. 공부상 지목 답이나, 현황 전으로 이용중임
3. 농지취득자격증명요[미제출시 보증금 미반환].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63940 (3)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 150-34

토지면적: 76.00㎡ (약 23평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 57,228,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

채권자: 정OO

기타: 토지 제시외면적 0.00㎡, 건물 제시외면적 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 150-34에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, '봉일천초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권 변동 이력이 확인됩니다. 말소기준권리는 2025년 08월 18일 접수된 강제경매 개시결정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인은 없으며, 임차보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 파주시 조리읍 봉일천리 일대는 배후 주거 단지를 중심으로 한 지역 상권이 발달해 있습니다. 다양한 규모의 상점, 식당, 학원 등 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민들의 생활 편의를 제공합니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있으며, 전반적인 상권 수준은 보통으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 봉일천초등학교가 소재하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다. 중학교 및 고등학교는 차량 이동이 필요한 거리에 위치합니다.

5.2. 의료 및 편의시설

지역 내 의원, 약국 등 기초 의료 시설 이용이 가능합니다. 마트, 편의점 등 생활 편의 시설도 주변에 마련되어 있습니다. 다만, 종합병원 등 대형 의료 시설 이용 시에는 인근 도시 지역으로 이동이 필요합니다.

5.3. 주변시설

주택가 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 접근성 문제

본건은 지적상 맹지로서, 서측으로 현황 주차장 및 도로로 사용 중인 토지와 접하고 있으나 고저 차이 등으로 인해 실제 차량 진출입이 불가능한 상태입니다. 이는 향후 토지 이용 및 활용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 핵심적인 리스크 요인입니다.

6.2. 지목과 현황 이용의 차이

공부상 지목은 ‘답’(농지)이나, 현황은 ‘전’(밭)으로 이용되고 있습니다. 이는 농지 관련 규제 적용 가능성을 내포하며, 향후 건축 등 토지 이용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 농지취득자격증명 관련

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 증명 미제출 시에는 매수인이 납부한 입찰보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생하므로, 취득 전에 반드시 관련 사항을 확인하고 준비해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다. 더불어 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로도 지정되어 있어 환경 관련 규제 및 제한 사항을 준수해야 합니다. 이는 토지 개발 또는 이용 시 추가적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

6.5. 제시외건물 관련 (인접토지)

감정평가서 요약에 따르면, 기호 1, 2 토지상에 인접토지에 걸쳐 제시외건물이 소재하며, 이로 인해 토지 소유권 행사에 제한을 받는 상태의 감정평가액이 병기되어 있다고 언급되어 있습니다. 본건(기호 3)에 대한 직접적인 제시외건물 언급은 없으나, 인접 토지와의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁이나 불편 사항에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 조리읍에 위치한 토지로서, 도시지역 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 일부 존재합니다. 그러나 지적상 맹지로서의 심각한 접근성 문제, 지목과 현황 이용의 불일치, 농지취득자격증명 필수 제출 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 접근성 문제는 향후 토지 활용에 있어 가장 큰 장애물이 될 것으로 판단됩니다. 제한적인 상권과 생활 편의 시설, 환경 규제 등의 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건은 명확한 해결 방안 또는 특단의 개발 계획 없이는 투자가치가 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 도시지역 제3종일반주거지역으로 용도상 잠재적 가치 보유.

* 인근에 초등학교 등 교육 시설 접근성 양호.

* 지역 내 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 57,228,000원을 기준으로 하되, 심각한 접근성 문제(맹지, 진출입 불가) 및 농지취득자격증명 요구 등의 리스크를 충분히 반영하여 결정해야 합니다. 또한, 향후 진입로 확보를 위한 추가 비용이나 토지 이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 시세 산정이 어려우나, 일반적인 경매 낙찰가율을 고려하고 상기 리스크를 적용할 때, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. (예: 약 28,000,000원 ~ 40,000,000원 범위)

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상황을 파악하고, 관련 법규 및 인근 유사 사례를 면밀히 검토하신 후 보수적으로 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.