나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63940 [2] 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 146-9 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재 '파주읍행정복지센터' 북서측 인근, 기호 2,3은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 '봉일천초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건 및 본건인근 까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 사다리형 토지로
기호 1: 제시외건물 건부지
기호 2: 전 및 제시외건물 건부지
기호 3: 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1: 지적 및 현황 맹지
기호 2: 지적 및 현황 맹지이며 남측 토지를 통해 제방도로(보행자) 접근가능,
기호 3: 지적상 맹지, 서측으로 현황 주자장 및 도로로 사용중인 토지와 접하나 고저 차이 등으로 진출입은 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 2,3
도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 기호 1 토지상 인접토지에 걸쳐 제시외건물 ㉠(블럭조, 슬레이트지붕, 무허가건축물)이 소재하는 바 제시외건물로 인하여 토지의 소유권 행사에 제한을 받는 상태의 감정평가액을 병기하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 2 토지상 인접토지에 걸쳐 제시외건물 ㉡(샌드위치판넬조 판넬지붕, 무허가건축물)이 소재하는 바 제시외건물로 인하여 토지의 소유권 행사에 제한을 받는 상태의 감정평가액을 병기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 기호 3 토지는 공부상 지목 ‘답’ 이나 현황 전으로 이용중이니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 지적 및 현황 맹지이며, 남측 토지를 통해 제방도로(보행자) 접근 가능
2. 본건 지상 매각에서 제외되는 제시외건물(샌드위치판넬조 판넬지붕) 소재하며, 소유권행사에 제한을 받는 상태의 평가액은 감정평가명세표 참조 요함
3. 농지취득자격증명요[미제출시 보증금 미반환].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63940 (2)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 146-9

용도: 전 (밭)

감정가: 26,410,000원

토지면적: 38.00㎡ (약 11.5평)

토지지분: 38㎡ (약 11.5평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정평가서 요약 요향표 - 토지감정요항표

기호 1, 2, 3: 토지는 사다리형으로 이용중임.

기호 1: 제시외건물 건부지

기호 2: 전 및 제시외건물 건부지

기호 3: 전 등으로 이용 중임. (공부상 지목 '답'이나 현황 '전'으로 이용 중)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 '봉일천초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장 소재 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 접근성: 기호 1, 2 토지는 지적 및 현황 맹지이며, 남측 토지를 통해 제방도로(보행자)로 접근이 가능합니다. 기호 3 토지는 지적상 맹지이며, 서측 현황 주차장 및 도로와 접하나 고저 차이 등으로 직접적인 진출입은 어렵습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역.

* 기호 2, 3: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

1.3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2025년 08월 18일자 정인화 채권자의 강제경매 개시결정 (2025타경63940) 입니다.

* 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 미상).

* 채권 총액: 0원 (명세서 상 기록 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 등 미상입니다.

* 제시외물건:

* 기호 1 토지상 인접 토지에 걸쳐 제시외건물 ㉠(블럭조, 슬레이트지붕, 무허가건축물)이 소재하며, 토지 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

* 기호 2 토지상 인접 토지에 걸쳐 제시외건물 ㉡(샌드위치판넬조 판넬지붕, 무허가건축물)이 소재하며, 토지 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. 이로 인한 감정평가액은 감정평가명세표를 참조해야 합니다.

* 주의사항:

* 농지취득자격증명: 본건은 농지이므로 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 파주시 조리읍 봉일천리 지역은 주로 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 형태를 보입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 도시지역 제2종 및 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있어 주거지 개발 또는 관련 시설 입지가 가능한 지역입니다.

* 인근 상업 시설: 봉일천초등학교 인근에 다수의 상가 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본건 남동측 인근에 봉일천초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 상가들이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 파주시 내 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 접근성 제약: 지적 및 현황 맹지이며, 남측 토지를 통한 보행자 접근만 가능한 점은 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외건물로 인한 소유권 행사 제한: 매각에서 제외되는 제시외건물이 토지 위에 소재하며, 이로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

* 농지 취득 자격: 농지 취득을 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 취득하지 못할 경우 보증금 미반환 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 개발 제한 구역: 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리에 위치한 전(밭)으로, 소액의 감정가로 진행되는 토지 매각 물건입니다. 봉일천초등학교 인근에 위치하여 주거지로서의 잠재력은 있으나, 지적 및 현황 맹지이고 남측 토지를 통해서만 보행자 접근이 가능하다는 점, 그리고 매각 제외되는 제시외건물로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 또한, 농지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점을 반드시 유념해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 비교적 낮은 감정가로 토지 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 주거지 인접: 초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 향후 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 도시지역 지정: 도시지역(제2종/제3종 일반주거지역)에 포함되어 있어 개발 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 법원 감정가 26,410,000원을 기준으로 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리 분석, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건은 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 맹지, 제시외건물로 인한 소유권 행사 제한, 농지취득자격증명 필요 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 점들을 충분히 검토한 후 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 개별적인 추가 조사 및 전문가의 도움이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.