나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64335 [2] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 23-166 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 '벽제초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 소규모공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도주변 농경지대로 주위환경은 대체로 보통 시 됩니다.

교통상황

기호1은 차량 진출입이 가능하고, 기호2는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 및 기호2는 사다리형의 평지로 이용상태는 전(묵전상태)입니다.

인접 도로상태

기호1은 광대로(광대세각)에 접하고 있으며 기호2는 지적도상은 맹지이나 인접지를 경유하여 세로(불)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(23-19번지): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호2(23-166번지): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

컨테이너(창고 약 18㎡)가 소재하나 철거ㆍ이동이 용이한 점을 고려하여 평가에서 제외하였습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명요[미제출시 보증금 미반환], 지상 소재 매각에서 제외되는 컨테이너(창고 약16㎡)등으로 인해 원상회복 필요함
2. 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 세로(불)에 접함, 지상 수목은 경제적 가치가 희박하여 거래관행상 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호: 고양지원 2025타경64335 (2)

3. 소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 23-166

4. 용도: 전 (농지)

5. 감정가: 648,558,000원

6. 토지면적: 1233.00㎡ (약 373평)

7. 건물면적: 0.00㎡

8. 매각대상: 토지매각

9. 경매구분: 부동산임의경매

10. 채권자: 남서울농업협동조합

11. 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

1.1. 물건세부정보

1.1. 1.토지

* 면적: 1233.00㎡ (약 373평)

* 이용상태: 전 (묵전상태)

* 형태: 사다리형 평지

* 지적도상 맹지, 인접지 경유하여 세로(불)에 접함

* 평가에 포함된 수목 존재 (경제적 가치 희박)

1.1. 2.건물

* 면적: 0.00㎡

* 매각에서 제외되는 컨테이너(창고 약 16㎡) 소재, 원상회복 필요

1.2. 감정평가요약

* 토지 감정가: 648,558,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치하며, '벽제초등학교' 남동측 근거리에 자리하고 있습니다.

* 주위는 농경지, 단독주택, 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도변 농경지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입은 원활하게 가능합니다.

* 지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유하여 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 세로(불)에 접하고 있어 통행로 확보는 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역

* 개발제한구역

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역, 전방지역 25km, 고도 16m 위임지역)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일까지, 특정 용도에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을8 근저당권, 접수일자 2022년 10월 28일 (농업협동조합자산관리회사)

3.2. 등기사항 요약

* 소유권이전 (2004-09-14): 홍희기

* 근저당 (2022-10-28): 농업협동조합자산관리회사 (1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (2024-09-06): 의정부세무서장 (290,000,000원)

* 가압류 (2025-02-24): 신용보증기금 (170,000,000원)

* 압류 (2025-07-22): 고양세무서장

* 압류 (2025-07-25): 양주시

* 압류 (2025-08-19): 국민건강보험공단

* 임의경매 (2025-09-30): 남서울농업협동조합

3.3. 총 담보물 총액

* 등기부채권 총액: 2,260,000,000원

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음 (등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 지역은 농경지와 더불어 단독주택, 소규모 공장, 창고, 근린생활시설이 혼재된 복합적인 용도의 지역입니다.

* 주요 기능은 농업 활동 지역이며, 개발이 제한된 구역이 다수 포함되어 있어 전통적인 상권 분석보다는 토지의 잠재적 가치에 초점을 맞출 필요가 있습니다.

4.2. 주변 시설

* '벽제초등학교'가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 주변에 소규모 공장 및 창고 시설이 산재해 있습니다.

* 주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 개발제한구역 및 군사보호구역 등 환경 규제가 엄격한 지역에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 벽제초등학교가 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

* 주변은 전형적인 농촌 및 지방도변의 복합 용도 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비

* 본건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 철저히 준비해야 합니다.

6.2. 맹지

* 지적도상 맹지에 해당하므로, 인접 토지와의 관계 및 통행로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 현황상 인접지를 경유하여 통행이 가능한 상태입니다.)

6.3. 개발제한구역 및 기타 규제

* 개발제한구역, 자연녹지지역, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 규제가 적용되어 건축 및 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

6.4. 컨테이너 철거 문제

* 매각에서 제외되는 컨테이너(창고 약 16㎡)가 소재하므로, 낙찰 후 철거 및 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 기타

* 해당 토지는 묵전 상태이므로, 경작 또는 다른 용도로 활용하기 위해서는 추가적인 작업 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도로 사용 시 추가 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 농지로, 감정가는 6억 4천여만 원 수준입니다. 토지 자체는 1233㎡ (약 373평) 규모의 사다리형 평지로 이용되고 있습니다. 입지적으로는 벽제초등학교와 인접하고 지방도 주변 농경지대에 위치하며, 차량 접근은 가능하나 지적도상 맹지라는 점은 유의해야 합니다.

가장 큰 리스크는 농지 취득 자격 증명 요구 사항입니다. 이를 충족하지 못할 경우 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 또한, 개발제한구역, 자연녹지지역 등 엄격한 토지 이용 규제가 많아 향후 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 매각에서 제외되는 컨테이너의 철거 및 원상회복 문제도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 투자 목적보다는 실질적인 농업 경영 목적 또는 장기적인 관점에서 개발 제한 완화 가능성을 염두에 둔 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 장기적으로 토지 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. (향후 개발 제한 완화 또는 인근 지역 개발 시)

* 현재 상태에서 농업 경영을 통한 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 법원 감정가 648,558,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 각종 리스크 요인(농지취득자격증명, 개발 제한, 맹지, 원상회복 비용 등)과 현재 시장 상황, 본건의 실질적인 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으며, 등기부상 채권 총액은 22억 6천여만 원에 달하나, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 실거래가 비교, 향후 토지 활용 계획 수립 등이 선행되어야 하며, 상기 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.