나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경124490 [1] 서울특별시 강서구 방화동 486-30 델라인빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "한서고등학교" 남측 인근에 위치하며 인근은
단독주택, 아파트 및 다세대주택 등이 밀집된 주택 지대인바, 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "개화산역(5호선)"이
위치하는 바, 대중교통 접근성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상5층 건으로서,

외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

델라인빌 제5층 제502호로서, "다세대주택"으로 이용 중임.
(후첨 "호별 배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 완경사지의 사다리형에 유사한 토지로서, 다세대주택 등의 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과
확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: -.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 강서구 방화동 486-30, 델라인빌 제5층 제502호에 대한 경매 물건 보고서입니다.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경124490 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 486-30 델라인빌 제5층 제502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 301,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 현황

* 토지면적: 22.57㎡ (약 6.83평)

* 토지지분: 22.57㎡ (약 6.83평)

* 건물면적: 40.09㎡ (약 12.13평)

* 건물지분: 40.09㎡ (약 12.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물명: 델라인빌

* 사용승인일: 2019년 01월 08일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층 / 지상 5층 중 5층

* 구분건물 전유면적: 40.09㎡ (약 12.13평)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, "한서고등학교" 남측 인근 단독주택, 아파트 및 다세대주택이 밀집된 주택 지대에 속합니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 개화산역이 위치하여 대중교통 접근성은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북서측으로 노폭 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 부산지방법원 2022카단105889 (가압류, 주택도시보증공사)

* 주요 권리 내역:

* 을3: 주택임차권 (조 , 보증금 270,000,000원, 전입 2021-05-28, 확정 2021-05-04, 대항력 없음). 매각으로 말소 예정.

* 갑5: 가압류 (주택도시보증공사, 1,199,000,000원). 말소기준권리.

* 갑6: 압류 (강서구, 세무관리과). 매각으로 말소 예정.

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 270,000,000원). 본 경매 사건.

* 등기부채권 총액: 1,469,000,000원

* 특이사항: HUG 인수조건 변경. 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인에게 직접 보증금 반환 의무를 지지 않음을 의미하나, 관련 절차의 명확한 이행 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 방화동 486-30번지 일대는 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다. 인근에는 2015년~2017년 사이에 준공된 빌라들이 다수 확인되며, 비교적 신축 건물(2019년 준공)에 해당합니다. 이는 주변 시세 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: "한서고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 도시가스보일러 난방, 위생 및 급배수, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있으나, 매수인이 이 절차를 직접 진행하거나 관련 서류를 확보하는 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 다음의 용도지역 및 지구에 포함됩니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(공항시설법)

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

이러한 제한사항은 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동 소재 델라인빌의 5층 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 입지 및 교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 권리분석 상 특이사항으로 HUG 관련 인수조건이 존재하며, 이는 매수인에게 임차인 보증금 승계 부담을 덜어주는 조건으로 해석됩니다. 다만, 해당 조건의 정확한 이행 절차 및 확인이 필수적입니다. 토지이용계획 상 공항 및 군사시설 관련 제한이 있으므로, 향후 개발 계획 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 쾌적한 주거 환경 기대.

* 지하철 5호선 개화산역 이용 가능 지역.

* HUG 인수조건 명시로 임차인 보증금 승계 리스크 해소 (조건 이행 확인 필수).

* 서울시 내에서 상대적으로 합리적인 가격대의 주거지 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건들은 30,600만원(38.95㎡) 수준에서 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 40.09㎡로, 감정가 301,000,000원은 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. HUG 인수 조건 변경으로 인한 보증금 승계 리스크가 없다는 점을 감안하면, 감정가 부근에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경으로 인한 잔액 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 시)

* 주의: 위 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.