나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121396 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 909-42 클로토 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진감정 · 평가일 2024.11.25

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층 지상4층 건으로서
(일반건축물대장상 사용승인일자 : 2020.07.16)
외벽 : 화강석붙임 마감
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등
바닥 : 마루깔기, 타일깔기 등
창호 : 플라스틱(PL)샤시 이중창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 근린생활시설 및 단독(다중)주택이나 현황 단독(다중)주택으로 이용 중임.
지1층 : 단독(다중)주택(4호)
1 층 : 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 단독(다중)주택(4호)
2 층 : 단독(다중)주택(4호)
3 층 : 단독(다중)주택(4호)
4 층 : 단독(다중)주택(2호)
옥탑1층 : 공부상 다락이나 현황 단독(다중)주택(2호)
(자세한 내역은 "건물개황도" 참조바람)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠ 지1층 소재 판넬조 판넬지붕(보일러실) 약 1㎡
㉡ 4층 소재 판넬조 판넬지붕(보일러실) 약 2㎡
㉢ 4층 소재 판넬조 판넬지붕(보일러실) 약 1㎡

공부와의 차이

공부상 본건 1층은 근린생활시설(사무소), 옥탑1층은 다락이나 현황 다중주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 대부분이 임대 중인 것으로 탐문조사되며, 공실상태 및 자세한 임대관계는 미상임.
- 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물(내역 : 옥탑1층 30㎡ 패널 단독주택)로 표기되
어 있어 이행강제금 부과 등 행정적 조치가 따르는 것으로 조사되는 바, 이 점 유의하시기
바람.
- 본건 건물 중 공부상 지1층-4층, 옥탑1층은 각각 현황 1층-5층, 6층으로 표기되어 사용 중
이며, 건축물현황도상 호수와 현황이 상이한 바 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경121396 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 909-42 클로토

건물용도: 다중주택 (공부상 근린생활시설 및 단독(다중)주택이나 현황 단독(다중)주택으로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층 지상4층 (사용승인일자: 2020.07.16)

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 위반건축물

1.3. 면적 정보

토지면적: 144.50㎡ (약 43.72평)

토지지분: 144.5㎡ (약 43.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 357.32㎡ (약 108.10평)

건물지분: 357.32㎡ (약 108.10평)

건물 제시외면적: 4.00㎡ (약 1.21평) (판넬조 판넬지붕 보일러실 등)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 2,034,520,900원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 지하철 2호선 서울대입구역 및 낙성대역을 이용할 수 있으며, 도보 약 5~10분 거리에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활에 편리함을 제공합니다.

2.3. 교육시설

봉천초등학교, 관악중학교, 서울여자상업고등학교 등 다양한 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

2.4. 혐오시설 여부

주변 반경 1km 이내 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당 (을11, 2020.01.31 접수) 이후의 모든 권리(갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 토지 관련 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당 (을1, 2020.07.21 접수) 이후의 모든 권리(을11, 을8, 을17, 을13, 을15, 을12, 을18, 을19, 을14, 을10, 을7, 을16, 을9, 을20, 을5, 을6, 갑3, 갑4, 갑5)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 건물 관련 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

총 25명의 임차인이 조사되었습니다. 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 이는 원칙적으로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 다만, 일부 임차인의 경우 확정일자 또는 배당신고일자가 누락되어 있어 추가 확인이 필요하며, 상세 내용은 다음과 같습니다.

* 김동석: 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-09, 확정 2022-04-06, 배당 2024-11-18, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2020-08-18, 확정 2020-07-23, 배당 2024-11-19, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-24, 확정 2020-08-24, 배당 2024-10-17, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 137,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-08-18, 확정 2020-07-29, 배당 2024-08-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 137,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-08-18, 확정 2020-07-29, 배당 2024-08-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-10, 확정 2020-11-10, 배당 2024-10-16, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-06-27, 확정 2024-06-27, 배당 2024-07-26, 대항력 없음. (본 임차인은 채권자로서 가압류 권리도 보유하고 있음)

* 신 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-24, 확정 2023-04-18, 배당 2024-11-26, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-09, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 이 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-09, 확정 2022-12-09, 배당 2024-12-26, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022-05-30, 확정 2022-05-30, 배당 2024-09-20, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2020-11-26, 확정 2020-11-30, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2020-11-26, 확정 2020-11-30, 배당 2024-12-11, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-07, 확정 2021-01-29, 배당 2025-01-16, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 157,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2020-08-27, 확정 2020-07-27, 배당 2024-11-01, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-10-24, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 차 : 보증금 120,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-08-12, 확정 2022-06-24, 배당 2024-08-16, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-16, 확정 2022-07-20, 배당 2024-11-01, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-10, 확정 2020-08-10, 배당 2024-09-24, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-18, 확정 2021-04-15, 배당 2024-10-18, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 140,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022-08-26, 확정 2022-07-26, 배당 2024-09-13, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-12-19, 확정 2023-12-19, 배당 2025-01-02, 대항력 없음.

3.4. 인수/소멸 권리 요약

모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 말소기준권리 이후에 등기되었거나 말소 예정이므로, 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 등기상 권리는 없습니다. 임차인들의 경우 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 다세대주택 거래 사례로, 본건(다중주택)과 직접적인 비교는 제한적입니다. 해당 자료에 따르면, 주변 다세대주택은 2026년 5월 기준으로 13,000만원에서 31,000만원 사이에서 거래되었습니다. 이는 주로 40~60㎡ 내외의 면적을 기준으로 하며, 건물 연식에 따라 가격 차이가 있습니다.

본건은 144.50㎡ 토지 위에 357.32㎡의 연면적을 가진 다중주택으로, 감정가는 20억 3천만원 수준입니다. 이는 평당 약 1,880만원으로, 다세대주택 개별 시세와는 규모 및 건물 전체 가치 측면에서 큰 차이가 있습니다. 본건의 감정가는 건물 자체의 신축 연도, 규모, 잠재적 임대 수익 등을 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 특성 분석 (다중주택 용도)

본건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 다중주택으로서 여러 가구가 거주할 수 있도록 설계되었으며, 총 357.32㎡ (약 108.1평)의 넓은 연면적을 보유하고 있습니다. 현재 공부상 근린생활시설 및 단독(다중)주택으로 되어 있으나, 현황은 전 층이 단독(다중)주택으로 이용 중입니다. 이는 다수의 임대 호실을 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 구조임을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

서울특별시 관악구 봉천동은 서울의 주요 주거 지역 중 하나로, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 상업 시설, 금융 기관, 의료 시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다. 또한, 다양한 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물(내역: 옥탑 1층 30㎡ 패널 단독주택)로 표기되어 있어, 이행강제금 부과 등 행정적 조치가 예상됩니다. 이는 추가적인 비용 발생 또는 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물 현황이 공부상 내용과 다르게 이용 중입니다. 1층은 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황은 다중주택으로, 옥탑1층은 공부상 다락이나 현황은 다중주택으로 사용되고 있습니다. 또한, 공부상 지1층-4층, 옥탑1층이 현황 1층-5층, 6층으로 표기되어 사용 중이며, 건축물 현황도상 호수와 현황이 상이합니다. 이는 향후 건물 관리 및 이용에 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 임대 현황 불확실성

전체 임차인 중 대부분이 임대 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 정확한 공실 상태 및 구체적인 임대 관계는 미상입니다. 또한, 일부 임차인의 경우 확정일자 또는 배당신고일자가 누락되어 있어, 임대차 관계 확인 및 권리 분석 시 추가적인 주의가 필요합니다.

6.4. 중복병합사건, 중복사건

본건은 중복병합사건 및 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.5. 기타 특이사항

2025년 11월 10일, 임차인 이진욱 외 1인으로부터 전세사기 피해자 보호법상 우선매수권을 양도받았다는 취지의 한국토지주택공사(LH)의 경매 속행 신청서가 제출되었습니다. 이는 향후 낙찰 및 잔금 납부 과정에 영향을 줄 수 있는 중요한 변수입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 다중주택으로, 20억 3천만원대의 감정가를 형성하고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지이며, 넓은 연면적을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 위반건축물 존재, 공부상 건물 현황과의 차이, 일부 임차인의 정보 불확실성, 중복 사건 처리 등의 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 위반건축물 관련 이행강제금 및 공부상 차이로 인한 관리 문제는 입찰 전 면밀한 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 더불어 LH의 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 서울 관악구 봉천동의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수선 부담이 적음.

* 높은 임대 수익 잠재력: 다중주택으로서 다수의 임대 가구를 확보할 수 있어 안정적인 현금 흐름 기대 가능.

* 가치 상승 잠재력: 위반건축물 및 공부상 차이 등 리스크 요인 해소 시, 향후 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,034,520,900원

본 물건은 다수의 리스크 요인을 포함하고 있으며, 특히 위반건축물에 대한 원상 복구 또는 이행강제금 부담, 공부와의 차이로 인한 행정적 문제 등을 고려해야 합니다. 또한, LH의 우선매수권 행사 여부도 변수로 작용할 수 있습니다.

따라서, 이러한 위험 요인을 감안하여 감정가 대비 일정 수준의 할인율을 적용한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시세 분석 및 위험 비용을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 17억 3천만원 ~ 19억 3천만원 범위 에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 위반건축물 관련 비용 산출, 임대차 현황 상세 확인, LH의 우선매수권 행사 가능성 분석 등을 통해 보다 정확하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.