나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123620 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1573-26 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK감정 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악구청" 동측 인근에 위치하는 부동산
(토지,건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진
지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선
(서울대입구역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층건으로서,
(사용승인일: 2016.03.25)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
지1층 : 101호, 102호, 103호, 104호, 105호
1층 : 201호
2층 : 301호, 302호, 303호
3층 : 401호, 402호, 403호
옥탑1층 : 제시외건물㉠ (조립식 패널조, 단독주택 30㎡)

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별지"사진용지 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 주택과-28055(2017.07.27.)호에 의거 위반건축물 표기[내역 : 옥상 30㎡
조립식패널조 단독주택]으로 표기되어 있으니, 경매 진행시 재확인 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 1573-26번지에 소재한 다중주택으로, 서울중앙지방법원 2024타경123620 (1) 사건번호로 경매가 진행 중입니다.

감정평가액은 1,764,417,600원이며, 토지면적은 121.40㎡ (약 36.7평), 건물면적은 249.84㎡ (약 75.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 민OO이며, 중복사건 및 위반건축물 등기부상 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 일괄 매각이며, 제시외 건물(옥탑 30㎡)이 포함됩니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, "관악구청" 동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼합된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 서울대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중이며, 건물 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 토지의 경우 2015년 11월 16일자 하나은행의 근저당권(을5, 540,000,000원)이며, 건물의 경우 2016년 3월 28일자 하나은행의 근저당권(을1, 540,000,000원)입니다.

모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

총 인수 보증금은 0원입니다.

임차인 현황은 다음과 같으며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 김 : 보증금 49,000,000원, 전입 2020-12-23, 확정 2020-11-20, 배당신고 2023-07-14

* 김 : 보증금 40,000,000원, 전입 2022-10-13, 확정 2024-06-25, 배당신고 2023-07-14

* 김 : 보증금 210,000,000원, 전입 2022-03-28, 확정 2022-03-11, 배당신고 2023-07-14

* 김 : 보증금 370,000,000원, 전입 2021-09-07, 확정 2021-09-02, 배당신고 2023-07-14

* 김 : 보증금 0원, 전입 2021-02-22, 확정 -, 배당신고 2023-07-14

* 민 : 보증금 85,000,000원, 전입 2020-05-25, 확정 2021-02-15, 배당신고 2023-07-14

* 민 : 보증금 199,500,000원, 전입 2020-05-25, 확정 2020-04-23, 배당신고 2023-07-14

* 박 : 보증금 50,000,000원, 전입 2021-06-22, 확정 2021-05-20, 배당신고 2023-07-14

* 박 : 보증금 40,000,000원, 전입 2019-02-01, 확정 2019-01-11, 배당신고 2023-07-14

* 서 : 보증금 60,000,000원, 전입 2022-05-26, 확정 2022-05-26, 배당신고 2023-07-14

* 안 : 보증금 200,000,000원, 전입 2021-03-19, 확정 2021-02-23, 배당신고 2023-07-14

* 정 : 보증금 85,000,000원, 전입 2021-08-13, 확정 2021-07-19, 배당신고 2023-07-14

* 조 : 보증금 200,000,000원, 전입 2021-12-27, 확정 2021-12-13, 배당신고 2023-07-14

4. 상권분석

본 물건이 소재한 봉천동은 지하철 2호선 서울대입구역을 중심으로 주거 지역과 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

주변에 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 이는 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 요인으로 작용합니다.

대학가 및 주거 밀집 지역의 특성상 지역 경제 활동이 활발하며, 향후 발전 가능성도 있는 입지로 평가됩니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 지하철 2호선 서울대입구역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

주변에는 관악구청이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 식당, 마트, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설에 대한 정보는 일반적인 지도 검색 및 주변 환경 분석 결과, 해당 지역에 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건물의 옥상에 30㎡ 규모의 조립식 패널조 단독주택이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축물대장상 위반사항으로, 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으므로 경매 진행 시 반드시 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

사건번호에 '(1)' 표시가 있고 '중복사건'이라는 언급이 있는 점은, 여러 채권자에 의한 동시 경매 진행 가능성 또는 유사 사건과의 연관성을 시사합니다. 이에 대한 추가적인 법원 기록 확인이 필요할 수 있습니다.

건물은 2016년 3월 25일 사용승인을 받아 비교적 신축에 해당하지만, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 계획이 필요할 수 있습니다.

다수의 임차인이 거주 중이나 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 이사 비용 협상 등 원만한 명도를 위한 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 해당 다중주택은 지하철 2호선 서울대입구역 역세권에 자리하며, 주거 및 상업 시설이 복합된 지역의 이점을 가지고 있습니다. 2016년 준공된 건물로서 신축급에 해당하며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 재산권 행사 및 관리에 용이합니다. 등기부상 모든 권리는 소멸 예정으로 권리 관계가 명확합니다. 다만, 위반건축물 존재 여부와 그에 따른 처리 비용, 그리고 다수의 임차인 명도 과정은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세 대비 적정한 감정가로 평가되었으며, 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 역세권 입지: 서울대입구역을 이용한 편리한 교통망은 임대 수요 확보에 큰 강점입니다.

- 신축급 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 최신 건물이라 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

- 명확한 권리관계: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 권리 분석이 간편하고 안전합니다.

- 주거 및 상업 혼합 지역: 안정적인 임대 수익과 더불어 향후 시세 상승 가능성도 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,764,417,600원입니다. 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 기준 평당 약 942만원에서 1,751만원 수준의 시세를 보였습니다.

본 건은 다중주택으로, 전체 건물 면적(약 84.6평)으로 환산 시 평당 약 2,085만원 수준의 감정가를 형성하고 있습니다. 이는 주변 다세대 주택 개별 호실의 최고 시세보다 다소 높은 수준입니다.

건물 연식(2016년 준공)은 양호하나, 옥탑에 위반건축물이 존재하고 다수의 임차인 명도 과정을 거쳐야 하는 점을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 수준을 상회하는 고가 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

위반건축물 처리 비용, 명도 비용, 추후 공실 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 14억원에서 16억원 사이로 제안합니다.

최적의 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 부동산 시장 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.