나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102910 [2] 서울특별시 서초구 양재동 324-1 4층401호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 서초구 양재동 소재 '매헌초등학교' 남측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 관공서, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 신분당선 '양재시민의숲역' 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

기호(가~다):
철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층건 내 제3층 제301호, 제4층 401호, 제5층 제501호 로서,
［사용승인일: 1993.02.10］
외벽: 화강석 및 석재붙임 등 마감,
내벽: 페인팅 및 인테리어 등 마감,
창호: PVC 창호 임.

이용상태

기호(가) 3층 301호: 업무시설((주)에스큐브아이)로 이용중 임.
기호(나) 4층 401호: 업무시설(삼양건설산업주식회사)로 이용중 임.
기호(다) 5층 501호: 업무시설((주)테크로)로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별냉방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 [통칭:베델회관] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구기타(주구중심), 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지,지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102910 (2)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 324-1 4층401호

용도: 업무시설

감정가: 6,350,000,000원

토지면적: 219.01㎡ (약 66.25평)

토지지분: 219.01㎡ (약 66.25평)

건물면적: 517.26㎡ (약 156.47평)

건물지분: 517.26㎡ (약 156.47평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층건 내 4층 401호

사용승인일: 1993년 2월 10일

건축물대장상 주요 용도: 업무시설 (일반업무시설, 근린생활시설)

건축물대장상 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 라멘조)

건축물대장상 층수: 지하 3층, 지상 9층

건축물대장상 총면적: 9889.2㎡

건축물대장상 건축 면적: 746.62㎡

건축물대장상 연면적: 9889.2㎡

건축물대장상 건폐율: 37.64%

건축물대장상 용적률: 295.76%

주차: 옥내 자주식 45대, 옥외 자주식 7대

2. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 양재동에 위치하며, '매헌초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 지역을 형성하고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 원활하며, 인근에 지하철 신분당선 '양재시민의숲역' 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2011년 4월 15일 접수된 한국산업은행 근저당 (을2) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부등본 요약에 기재된 모든 근저당권(을1, 을2, 을3, 을4, 을5, 을7, 을11) 및 기타 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리이므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

말소되지 않는 권리: '물건명세서 참고사항'에 따르면 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 해당 물건에 지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액: 6,550,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사뜰애

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 1월 13일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

채권자: 경매 신청 채권자는 한OOOOO 입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 양재동은 서울의 주요 업무지구 중 하나로, 금융, IT, 서비스업 등 다양한 기업들의 오피스가 밀집해 있는 지역입니다.

지하철 신분당선 양재시민의숲역을 중심으로 교통이 편리하며, 양재IC와 인접해 있어 차량 접근성 또한 우수합니다.

인근에 매헌초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호하며, 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있어, 다양한 업종의 사업체 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 남측에 매헌초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 인근에 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있습니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 자리하고 있어 상점, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 녹지: 양재 시민의 숲이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1993년 2월 10일 사용승인을 받은 건물로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 건은 제2종일반주거지역, 주구중심, 제1종지구단위계획구역(양재택지) 등에 속해 있습니다.

* 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 및 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 해당 지정기간(2025.3.24.~2025.9.30.)은 현재 만료되었습니다.

* 임대차 현황: 임대차 관계가 명확하지 않은 부분이 있어, 현장 조사 시 점유 현황 및 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (제공된 임차인 정보는 대항력 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동의 역세권에 위치한 업무시설로서, 뛰어난 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

주변 지역은 주거 및 상업시설이 잘 갖추어져 있으며, 꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

건축물의 노후화와 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 서초구 양재동, 신분당선 양재시민의숲역 인근으로 강남 접근성이 매우 우수합니다.

* 편리한 교통: 지하철역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 풍부한 배후수요: 주변에 업무시설, 주거단지가 많아 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 개발 가능성: 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 6,350,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 시세 조사와 현장 조사가 필수적입니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 범위에서 결정되는 경향이 있으나, 본 물건의 특성 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

10. 혐오시설 조사

주변 지역의 위성 지도 및 관련 정보를 조사한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 본건은 매헌초등학교와 가까운 편이며, 주로 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.