나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102910 [3] 서울특별시 서초구 양재동 324-1 5층501호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 서초구 양재동 소재 '매헌초등학교' 남측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 관공서, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 신분당선 '양재시민의숲역' 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

기호(가~다):
철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층건 내 제3층 제301호, 제4층 401호, 제5층 제501호 로서,
［사용승인일: 1993.02.10］
외벽: 화강석 및 석재붙임 등 마감,
내벽: 페인팅 및 인테리어 등 마감,
창호: PVC 창호 임.

이용상태

기호(가) 3층 301호: 업무시설((주)에스큐브아이)로 이용중 임.
기호(나) 4층 401호: 업무시설(삼양건설산업주식회사)로 이용중 임.
기호(다) 5층 501호: 업무시설((주)테크로)로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별냉방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 [통칭:베델회관] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구기타(주구중심), 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지,지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102910 (3)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 324-1, 5층 501호 (신주소: 서울특별시 서초구 동산로 23)

용도: 업무시설 (일반업무시설, 근린생활시설)

감정가: 6,350,000,000원

토지면적: 219.01㎡ (약 66.25평)

토지지분: 219.01㎡ (약 66.25평)

건물면적: 517.26㎡ (약 156.47평)

건물지분: 517.26㎡ (약 156.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

건물 구조: 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층 건물 내 제5층 제501호

사용승인일: 1993년 02월 10일

건축물 규모: 지하 3층, 지상 9층

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서초구 양재동, 매헌초등학교 남측에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 지하철 신분당선 양재시민의숲역과 인접한 역세권입니다. 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장도 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물은 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지) 등 관련 법규가 적용됩니다.

* 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있으며, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 해당 시 허가가 필요할 수 있습니다. (본건은 업무시설로 사용 중)

* 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제도 존재합니다.

1.3. 권리분석

* 경매 기본정보: 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 한OOOOO입니다.

* 주요 권리 내역:

* 등기부채권 총액: 6,550,000,000원

* 말소기준권리: 2025년 05월 22일 한국산업은행 근저당권 (본 건 경매개시결정일)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용 미상)

* 임차인 현황:

* 주 * (주식회사테크로): 보증금 350,000,000원, 차임 4,500,000원. 1998년 11월 01일 전입(사업)하였으며, 2025년 08월 04일 배당신고 하였습니다. 대항력이 있습니다.

* 주 * (주식회사한국연창): 보증금 0원, 차임 0원. 2016년 02월 23일 전입(사업)하였으며, 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 서울 서초구 양재동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 학교(매헌초등학교)와 관공서, 각종 근린생활시설이 있어 안정적인 유동인구 및 잠재적 수요가 예상됩니다.

* 업무시설 및 근린생활시설로 이용 가능한 건물(베델회관)로, 지역 내 상업 기능의 일부를 담당하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 신분당선 양재시민의숲역을 도보로 이용 가능한 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 교육: 매헌초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설 및 관공서가 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사테크로(주 *)는 보증금 3억 5천만원에 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 협상이 필요하거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1993년 사용 승인된 건물로 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건 외 다른 담보물이 존재할 수 있으며, 이는 경매 절차 및 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간 내(2025.3.24.~2025.9.30.)에 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 허가 규정이 적용될 수 있습니다. (현재 용도는 업무시설)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경으로 미루어 볼 때, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 서초구 양재동의 역세권에 위치한 업무시설입니다. 양재시민의숲역 접근성과 주변 생활 환경은 우수한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건물 노후화, 공동담보 등의 리스크 요소를 면밀히 분석해야 합니다. 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 감안할 때, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 실제 인수되는 권리 및 명도 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 서울 서초구 양재동, 신분당선 양재시민의숲역 인근의 우수한 역세권 입지.

* 미래 가치: 지역 개발 가능성과 함께 업무시설로서의 잠재적 가치 상승 기대.

* 혼합 용도: 업무시설과 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 사업 모델 적용 가능.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 6,350,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 등기부채권 총액이 감정가를 초과하고, 대항력 있는 임차인의 보증금(3.5억원)이 인수되지 않는다는 점을 고려하여, 낙찰 후 예상 수익률, 명도 비용, 건물 상태 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 유찰 가능성을 고려한 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.