나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31614 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 제10층 제1004호로서, 주변은 아파트단지, 업무용건물 및 상업용건물, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 10층 1004호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 엘리베이터, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측, 남동측, 북동측에 왕복2차선 ~ 4차선 포장도로에 각각 접하며 남서측에 차량 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2026타경31614 (1) 부동산강제경매 사건으로, 광주광역시 북구 신안동 121-2에 소재한 광주역한국아델리움 10층 1004호 오피스텔입니다. 감정가는 221,000,000원이며, 토지면적은 7.35㎡ (약 2.22평), 건물면적은 49.08㎡ (약 14.85평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 업무용건물, 상업용건물, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 도로 접근성: 본건 건물은 남서측, 남동측, 북동측으로 각각 왕복 2차선에서 4차선에 이르는 포장도로에 접하고 있으며, 남서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유자: 유한회사비알케이 (2022-09-16 소유권보존)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-09-16, 56,520,000원). 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 ) : 보증금 176,300,000원, 차임 0원.

* 전입일자 및 확정일자: 2022-10-13.

* 배당신고일자: 2024-11-05.

* 대항력: 없음.

* 권리분석상 김 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 해당 임차인의 권리(을2. 주택임차권) 또한 말소 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 기타 권리:

* 을1. 우리은행 근저당 (56,520,000원): 말소 예정.

* 을2. 김 주택임차권 (176,300,000원): 말소 예정.

* 갑2. 주택도시보증공사 강제경매 (176,300,000원): 본 경매 개시 결정으로, 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 외 채권 합계): 232,820,000원 (우리은행 근저당 56,520,000원 + 김 주택임차권 176,300,000원).

1.3. 상권분석

* 업종: 본 건은 오피스텔 및 근린생활시설로 이용될 수 있는 대지 위에 건축되었습니다.

* 주변 상업시설: 주변은 아파트단지, 업무용건물, 상업용건물, 숙박시설 등 다양한 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 활발한 상권 형성이 기대됩니다.

* 지역 환경: 노선상가지대로에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설 접근성: 광주역 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 접근이 용이합니다.

* 건물 내부 시설: 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 엘리베이터, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등 오피스텔로서 갖추어야 할 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

* 건축 구조: 본 건은 철근콘크리트구조로, 20층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 분석상 대항력 없는 임차인으로 인수 부담은 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 추가적인 시간 소요가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화 및 관리: 20층 건물로서 일정 기간이 경과함에 따라 유지보수 비용 증가 또는 관리비 부담 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 상황 변화에 따라 물건의 가치 및 임대 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 위성 및 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 즉시 확인되지 않았으나, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지 조건을 자랑합니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계를 가지고 있어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인과의 명도 과정에서는 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 221,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 시장 상황을 고려한 적정 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 광주역 인근이라는 입지적 장점을 통해 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수 부담이 없는 권리 관계로, 투명하고 깔끔한 소유권 확보가 가능합니다.

* 다양한 수요: 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로서, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석: 제공된 정보에 포함된 감정가는 221,000,000원입니다. 이는 물건의 가치를 평가한 객관적인 기준이 될 수 있으나, 실제 시장 가격과는 차이가 있을 수 있습니다. 해당 오피스텔의 현재 시장 가치를 정확히 파악하기 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 매매/임대 사례 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 본 건은 인수되는 보증금이 없어(0원), 감정가 221,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근합니다. 일반적으로 경매 물건의 낙찰률은 감정가의 70%~90% 수준이나, 물건의 상태, 경쟁률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 일반적인 낙찰률 범위를 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

* 최저 예상 입찰가 (감정가 75%): 221,000,000원 * 0.75 = 165,750,000원

* 적정 예상 입찰가 (감정가 80%): 221,000,000원 * 0.80 = 176,800,000원

* 권고 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 180,000,000원. 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

* 주의: 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 현장 상태 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.