나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31495 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1572-5 103동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 어등초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건 중 103동 7층 703호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일 마감 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2019-12-27)(접합), 가축 사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31495 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1572-5 103동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

토지면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.61㎡ (약 18.03평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건의 등기부등본 및 관련 서류상 공식 소재지는 광주광역시 광산구 우산동 1572-5 103동 7층703호입니다.

감정평가서 요약에는 본건이 광주광역시 북구 문흥동 소재 어등초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재한다고 기재되어 있습니다.

실제 물건 주소지인 광주광역시 광산구 우산동 일대는 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 도보 거리에 버스 정류장 등이 위치하는지에 따라 달라질 수 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본건이 속한 아파트 단지 내로 진입로가 개설되어 있어 차량을 이용한 단지 접근 및 주차가 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (단, 지상권 개요 없음)

말소기준권리는 2020년 11월 23일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을11)입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리 이전에 소유권 이전 내역이 존재합니다 (갑1, 갑4).

말소기준권리 이후로는 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매, 압류 등이 등기되었으나, 본 경매 절차로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 채권 총액

등기부상의 채권 총액은 207,381,879원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

광주광역시 광산구 우산동 1572-5 일대는 주거 지역으로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이를 통해 통상적인 주거 지역의 편의시설(마트, 식당, 병원, 학원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 배후 수요

주변의 다수 아파트 단지와 주거 지역은 안정적인 배후 수요를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 7층에 위치한 703호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

본건은 아파트로, 일반적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 정보에 따르면, 광주광역시 광산구 우산동 1572-5 인근 지역을 조사한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 채권 총액

감정가 110,000,000원에 비해 등기부상 채권 총액이 207,381,879원으로 높아, 경매 진행 시 채권자의 실익 확보가 어려울 수 있습니다. 이는 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 물건 특이사항

본건은 유동화물건으로, 관련 법규 및 절차에 따라 취급에 유의해야 합니다.

6.3. 위치 정보 혼선

감정평가서 요약에 기재된 소재지(광주광역시 북구 문흥동)와 실제 물건 소재지(광주광역시 광산구 우산동) 간에 차이가 있어, 현장 방문 시 반드시 정확한 위치를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 우산동에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 1천만 원입니다. 건물 면적은 59.61㎡(약 18.03평)이며, 토지 지분 면적은 29.53㎡(약 8.93평)입니다. 말소기준권리 이후 다수의 권리가 설정되었으나, 임의경매로 진행되어 매각 시 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 감정가 대비 채권 총액이 높고, 감정평가서 상 위치 정보와 실제 소재지 간 불일치가 있어 주의가 요구됩니다. 유동화물건이라는 특이사항 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

- 매각으로 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

- 비교적 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 110,000,000원을 기준으로 하되, 정확한 시세 조사 및 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외한 입찰가 계산은 필요 없습니다. 단, 위에서 언급된 잠재적 리스크(위치 정보 혼선, 유동화물건 특성, 높은 채권 총액 등)를 충분히 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 상세한 시세 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산출하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.