나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31600 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1070-23 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '송정소공원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린상가, 소규모 공업용 건부지 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로, '업무용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제3종 구역(2026-01-22)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2.(가) : 조립식판넬조 판넬지붕 단층 건물로, 외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

사무소임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 토지 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31600 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1070-23

용도: 업무시설

감정가: 382,315,000원

토지면적: 231.50㎡ (약 70.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 건물 정보

건물면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

건물 제시외면적: 168.00㎡

건축물표제부 요약: 해당 내용 없음.

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에스피삼화 (에OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 물건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '송정소공원' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린상가, 소규모 공업용 건부지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통입니다. 본 건 서측으로는 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 제3종 구역에 포함됩니다. 이로 인해 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 5월 29일 접수된 삼화페인트공업주식회사의 근저당권입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 주식회사케이씨씨 근저당권(을6), 에스피삼화의 임의경매개시결정(갑3) 등은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 외에는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 서원건설주식회사: 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2008-11-03, 대항력 있음.

* 주식회사건일산업개발: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2013-03-27, 대항력 있음.

* 주식회사성남건설: 보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2015-04-22, 확정일자 2026-08-07, 대항력 없음.

* 천나래: 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-07-06, 대항력 없음.

* 최승철: 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-05-01, 대항력 없음.

3.3. 총 인수 보증금

제공된 정보에 따르면, 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 광산구 우산동은 단독주택, 근린상가, 소규모 공업용 건부지가 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다. 이는 지역 내 소비 및 소규모 사업 활동이 가능한 잠재력을 보여줍니다.

4.2. 주변 시설 및 잠재적 혐오시설

'송정소공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 광주시는 쓰레기 소각시설 건립을 추진하고 있으며, 광산구 지역도 후보지로 거론된 바 있습니다. 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시된 정보는 없으나, 소각장과 같은 시설은 주민들과의 갈등 요인이 될 수 있으므로, 주변 지역의 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

인근에 버스 정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리하며, 주택 및 상가 혼용 지역 특성상 일상생활에 필요한 기본적인 근린 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 송정소공원 인근에 위치하여 일부 녹지 공간 접근성이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

대항력 있는 임차인인 서원건설주식회사(보증금 1,000,000원)와 주식회사건일산업개발(보증금 10,000,000원)이 존재합니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 배당을 통한 보증금 회수가 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 상존하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 면적(72.00㎡) 대비 제시외 건물 면적(168.00㎡)이 상당하여, 총 건물의 규모, 현황, 이용 상태 및 법적 하자 여부에 대한 상세한 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 비행안전제5구역, 제3종 구역 등 군사 관련 제한 구역에 포함되어 있어 향후 건축 또는 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 우산동의 주택 및 상가 혼용 지역에 위치한 업무시설로, 교통 접근성과 송정소공원 인근이라는 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 8천여만원 수준이며, 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 권리 관계는 비교적 양호하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 제시외 건물의 규모, 그리고 토지이용계획상의 제한은 주요 검토 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 효율적인 관리가 가능합니다.

* 주택 및 상가 혼용 지역의 특성상 임대 수익 또는 자가 이용 시 안정적인 활용이 기대됩니다.

* 송정소공원 인근이라는 위치적 이점으로 쾌적성이 더해집니다.

* 감정가 대비 적정 수준으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 382,315,000원

인수되는 임차보증금 합계: 0원

주요 고려사항: 대항력 있는 임차인 존재(총 보증금 11,000,000원), 제시외 건물 168㎡의 현황 및 가치, 군 관련 토지이용계획상의 제한 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

통상적인 경매 할인율(감정가의 80~90%)을 적용하고, 인수되는 보증금이 없으나 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 및 기타 제반 사항을 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

최소 예상 입찰가: 약 305,852,000원 (감정가 80% 수준)

적정 예상 입찰가: 약 344,083,500원 (감정가 90% 수준)

최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 및 세무 전문가 상담, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.