나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10331 [1] 경상남도 사천시 사천읍 구암리 519 원광이안애아파트 104동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 "구암2리 마을회관" 동측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

(1)철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건중 104동 7층 701호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 자체지면 평탄하게 조성된 토지로서,아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

일련번호(1,2) 북서측으로 중로3류(폭12~15m)가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2):제2종일반주거지역(2011-08-04),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기 타:없습니다.

물건 비고

-대항력주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 요약

사건번호: 진주지원 2026타경10331 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 구암리 519 원광이안애아파트 104동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 62,000,000원

토지면적: 41.34㎡ (약 12.51평)

건물면적: 55.50㎡ (약 16.79평) - 전용면적 기준. 공급면적은 별도 확인 필요.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건 중 7층 701호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

창호: 샷시창호

설비내역: 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등

2.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 완경사지 내 자체 지면 평탄하게 조성된 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 중로3류(폭 12~15m)가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본 물건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 "구암2리 마을회관" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 북서측으로 중로3류(폭 12~15m) 도로와 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

3.3. 주변 시설 및 혐오시설

사천시 사천읍 구암리 일대는 주거와 농경지가 혼재된 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 본 물건 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다. (2026년 10월 23일 기준 검색 결과)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

압류 (창원세무서장, 2021-06-14)

4.2. 말소되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 압류(창원세무서장), 가압류(서울보증보험주식회사), 압류(창원시), 강제경매(이진영) 등은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸됩니다.

4.3. 매수인 인수 권리

을구 9번 주택임차권 (권리자: 이진영)이 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 임차인: 이진영 (이 )

* 보증금: 70,000,000원

* 전입일자: 2016-04-25

* 확정일자: 2016-04-18

* 대항력: 있음

* 말소여부: 인수

물건명세서 상, 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 235,000,000원

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 경상남도 사천시 사천읍 구암리 지역은 전형적인 농촌 및 주거 혼합 지역으로, 주변 상권은 주로 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 및 편의점 등으로 구성되어 있을 것으로 판단됩니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 생활 편의시설

아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변에 학교, 병원, 마트 등의 편의시설은 사천읍 중심가 또는 인근 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6.2. 주거 환경

주거지로서의 기본적인 환경은 갖추고 있으나, 주위 환경은 주택과 농경지가 혼재되어 있어 쾌적성 측면에서는 개인의 선호도에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 선순위 임차인의 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이진영 씨의 보증금 70,000,000원 인수 가능성입니다. 현재 감정가가 62,000,000원임을 감안할 때, 임차 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 해당 금액의 전부 또는 일부를 인수하게 될 위험이 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 명도 협상 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 권리관계 복잡성

선순위 임차권이 인수되는 상황이므로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 감정가는 62,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 70,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 입지 자체는 보통 수준이나, 임차인 관련 리스크 해소 방안 마련이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 경매 물건의 희소성

사천시 지역 내 아파트 경매 물건이므로, 관련 시장에 관심 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

9.2. 명도 성공 시 시세차익 가능성

만약 임차인과의 원만한 협상으로 보증금 인수 부담을 최소화하거나 해결할 수 있다면, 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 62,000,000원에서 인수되는 보증금을 제외하고 산정합니다. 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으므로, 이를 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 62,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 산정된 것이나, 실제로는 임차인 이진영 씨의 보증금 70,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 입찰 시에는 해당 금액까지 고려한 실질적인 인수 금액을 반드시 산정하여, 본 물건의 총 매입 비용이 시세보다 현저히 낮다고 판단될 때 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.