나이스옥션 법원경매 경주 2026타경122 [1] 경상북도 경주시 충효동 1647 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2026.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 충효동 하나골프연습장 북서측 인근에 위치한 단독주택 건부지로서 부근은 단독주택, 농경지 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형이며 완경사지를 등고별로 평지화하였으며 이용상황은 단독주택합 건물부지임

인접 도로상태

남측으로 노폭 6미터정도 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

건물 감정요항표 침조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임. 지상의 담장, 자연석축대, 정원석, 정원수 등은 관행에 따라 토지에 포함평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 세라믹판넬조 강판개량지붕 단층 건물로서(사용승인일 1995.1.12) 외벽은 드라이비트,사이딩판넬 등 마감, 내벽은 벽지 타일등 마감 바닥은 장판지 및 타일 등 마감, 창호는 샷시 유리창임

이용상태

단독주택

설비내역

전기, 상하수도 위생설비및 바닥난방 등

부합물 및 종물

별첨 건물개황도와 같이 제시외건물이 소재하나 본건물의 부합물 또는 종물로서 별도 평가하였음.

공부와의 차이

본건 건물 공부상면적은 84.24㎡ 이나 실제 면적은 110.88㎡이며 공부상 지붕은 아스팔트지붕이나 실제 강판개량지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 건물의 공부상 면적은 84.24㎡ 이나 실제 면적은 110.88㎡로서 실측사정 평가. 목록2 공부상 지붕은 "아스팔트싱글지붕"이나 실제 "강판개량지붕"임. 목록1 지상의 담장, 자연석축대 등 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경122 (1)

소재지: 경상북도 경주시 충효동 1647

용도: 단독주택

감정가: 267,560,280원

토지 면적: 435.00㎡ (약 131.6평)

건물 면적: 공부상 84.24㎡ (약 25.5평) / 실제 110.88㎡ (약 33.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 서라벌신용협동조합

건축물 사용승인일: 1995년 1월 12일

토지 이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 충효동 소재 하나골프연습장 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형의 완경사지를 평지화하여 단독주택 부지로 이용 중입니다.

남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2014년 3월 17일 접수된 서라벌신용협동조합의 근저당(을8)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 해당 권리 정보는 제공되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 232,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 단독주택 및 농경지가 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

본건과 유사한 시기에 건축되었거나 인근 지역의 다세대/연립주택 매매 사례를 분석한 결과,

2001년식, 76.02㎡ 규모의 다세대주택이 2026년 7월 7250만원에 거래되었습니다.

1996년식, 74.33㎡ 규모의 다세대주택이 2026년 7월 6500만원에 거래되었습니다.

2015년식, 84.9072㎡ 규모의 연립주택이 2026년 7월 15200만원에 거래되었습니다.

이는 인근 주거 시설의 시세 수준을 보여주며, 본건은 단독주택으로서 토지 가치가 중요하게 작용할 것으로 판단됩니다.

감정가는 267,560,280원으로, 최근 거래 사례들과 비교 시 토지 가치가 높게 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 하나골프연습장 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거지로서 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

교통은 차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다. 다만, 경주 천북면 지역에서는 폐기물 재활용 시설 건립에 대한 주민 반발 사례가 있어, 해당 지역의 환경 관련 이슈에 대한 관심이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도가 1995년으로 노후화가 진행되었습니다.

건물 공부상 면적(84.24㎡)과 실제 사용 면적(110.88㎡) 간 차이가 있습니다. 이는 일반적으로 매수인에게 유리할 수 있으나, 관련 행정 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

공부상 지붕 마감재(아스팔트싱글)와 실제 마감재(강판개량) 간 차이가 있습니다. 이 역시 실제 상태가 더 양호할 수 있으나, 확인이 필요합니다.

토지 이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적(435㎡)을 가진 단독주택으로, 토지 가치가 높게 평가될 수 있는 물건입니다.

건축물은 노후되었으나 실제 면적이 넓고 지붕 개량 등 현황상 개선된 점은 긍정적입니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

감정가 대비 채권 총액이 낮아 경쟁이 치열할 경우 감정가를 상회하는 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

인근의 다세대/연립주택 거래 사례와 비교 시, 단독주택 특유의 높은 토지 가치를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

435㎡의 넓은 대지 면적을 확보할 수 있습니다.

단독주택으로서 향후 신축 또는 증축 등 토지 활용 계획 수립이 용이합니다.

모든 권리 소멸로 인한 명확한 권리 승계가 가능합니다.

현황 개량된 건물 상태는 추가적인 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 267,560,280원

주변 다세대/연립주택 시세는 6,500만원~15,200만원 수준이나, 본건은 단독주택으로서 토지 가치가 중요하며 감정가가 이를 반영하고 있습니다.

건물 노후도를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근과 공격적인 접근을 고려할 수 있습니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 대비 100% ~ 105% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

현 시세 및 물건 특성을 고려한 예상 입찰가는 약 275,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.