나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10829 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 오목리 58 금정샛별아파트 101동 4층413호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 오목리 소재 "오색당리 마을회관" 남동측 근거리에 소재하며, 주위는 아파트, 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 박공슬라브지붕 8층 건물 내 제4층 제413호로서, - 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트마감 등, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등, - 창호 : 샷시창호 구조 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 폭 약 8m의 도로를 통해 폭 약 20m 도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 자연녹지지역 , 소하천(2023-08-01)(하천46)(저촉), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2021-05-03)(모전천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2021-05-03)(모전천)<소하천정비법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 천안지원 2026타경10829 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 오목리 58 금정샛별아파트 101동 4층413호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 47,000,000원

토지면적: 31.38㎡ (약 9.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 31.38㎡

건물 지분: 36.54㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 오목리 소재 "오색당리 마을회관" 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 해태제과식품주식회사

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

배당신고일자: 2026-07-31

비고: 임대관계는 미상임. (단, 등기부상 전세권 설정 내역 존재)

3.2. 등기부 권리 분석

말소기준권리: 을6 전세권설정 (2013-01-31, 해태제과식품주식회사, 40,000,000원). 이 권리는 매각으로 인해 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. (※ 등기부 요약상 '인수' 표기됨. 그러나 '임차인 현황'의 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충될 수 있어 추가 확인 필요)

매각으로 소멸되는 권리: 갑13 강제경매, 갑14 압류 등.

인수 보증금 합계: 0원 (※ 제공된 정보에 따름. 전세권 인수 여부에 따라 실제 인수 보증금은 달라질 수 있음을 유의해야 함.)

4. 상권분석

본건이 소재한 성거읍 오목리 지역은 아파트 단지와 함께 일부 공장 및 근린생활시설이 분포하는 복합적인 지역 특성을 보입니다. 주요 도로망에 대한 접근성이 양호하여 지역 내 이동 및 외부 지역으로의 접근이 비교적 편리합니다. 다만, 공장 지대가 인접해 있어 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 금정샛별아파트

사용승인일: 2000년 2월 3일

총 동수: 2개동

총 세대수: 200세대

최고층: 8층

본건 위치: 101동 4층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

주차: 총 120대 (지상 3대, 지하 3대 - 제공된 정보의 '지상주차대수' 및 '지하주차대수'와 '총 주차대수' 간의 차이로 보이며, 실제 확인 필요)

전기차 충전기: 지상 2대

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 교통망을 통해 천안 시내 주요 상업 및 편의시설 접근도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부등본 상 '을6 전세권설정'이 말소기준권리로서 '인수'로 명시되어 있어, 해당 전세권 40,000,000원의 부담이 낙찰자에게 전가될 가능성이 있습니다. 이는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 제공된 정보와 상충되므로, 입찰 전 반드시 권리 분석에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 현황상 리스크

임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 등기부상 전세권이 설정되어 있고 '인수'로 기재된 점은 권리 관계의 복잡성을 시사합니다. 현 점유 관계 및 실제 거주 여부 등에 대한 추가적인 현황 조사가 필수적입니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본건 주위에 공장 지대가 포함되어 있어, 소음, 분진 등 환경적인 요인이 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다. 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주변 환경 조사 시 공장 및 기타 산업 시설과의 거리를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건 금정샛별아파트는 준수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 등기부상 '인수'로 명시된 전세권으로 인해 권리 관계가 복잡한 물건입니다. 최근 실거래가는 감정가보다 다소 낮은 수준을 보이고 있어 가격적인 메리트를 기대할 수 있으나, 인수되는 전세권으로 인한 실질적인 인수 금액 및 명도 관련 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 적절한 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능 (최근 실거래가 대비)

* 실거주 목적 시 기본적인 생활 인프라 접근 용이

* 향후 주변 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

최근 매매 실적을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 대략 43,000,000원 ~ 44,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가는 47,000,000원입니다.

그러나, 등기부상 '인수'되는 전세권 40,000,000원이 낙찰자에게 부담될 가능성이 매우 높으므로, 실제 매수 희망가는 이 점을 반드시 반영하여 산정해야 합니다. 만약 전세권 40,000,000원이 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이라면, 현재 시세인 43,000,000원에서 40,000,000원을 제외한 3,000,000원 내외의 입찰가가 이론적으로 가능할 수 있습니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 제공된 정보가 사실이라면, 전세권이 낙찰자에게 인수되지 않고 배당으로 소멸될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우, 시세 수준 또는 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

보수적으로 접근할 경우, 최저 입찰가 수준 또는 감정가의 70~80% 선을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 38,000,000원

(※ 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 산출된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.