나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10824 [1] 충청남도 아산시 풍기동 211-6 삼-에이동 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 '주은아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 생활편익시설, 단독주택 등이 소재하는 등 주위 제반환경 및 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕(경사(난연성판넬)) 2층 건물 내 제2층 제210호, 211호로서 외벽: 알루미늄 복합 판넬 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1),2)는 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 건부지(상업용) 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 아스콘 포장도로를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

풍기동 211-6 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26)(온양여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양동신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다. 풍기동 211-7 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26)(온양여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양동신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경10824 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 풍기동 211-6 삼-에이동 2층210호

* 건물 용도: 근린상가

* 감정가: 64,000,000원

* 토지 면적: 81.84㎡ (약 24.76평)

* 건물 면적: 64.58㎡ (약 19.54평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 아산축산업협동조합 (등기부 요약상 확인)

* 특이사항: 공동담보

1.2. 토지 및 건물 현황

* 토지 면적: 81.84㎡ (약 24.76평)

* 토지 지분: 81.84㎡ (약 24.76평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 64.58㎡ (약 19.54평)

* 건물 지분: 64.58㎡ (약 19.54평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 '주은아파트' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 생활편익시설, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 대형마트(이마트 아산점, 메가마트 아산점 등)도 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 전반적인 주위 환경 및 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이합니다.

* 인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 동측으로는 노폭 약 5~6미터 내외의 아스콘 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2023-05-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건의 경우, 등기부상 말소기준권리보다 늦은 전입일자를 가진 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 을7, 근저당권 (아산축산업협동조합, 2022-08-19 접수, 채권최고액 76,800,000원)

* 말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리(을7) 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 117,985,950원 (근저당 76,800,000원 + 가압류 41,185,950원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 근린상가로, 주변 배후 수요(아파트 단지, 주택가)를 기반으로 하는 상권입니다.

* 현재 일련번호 1), 2)는 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

* 아산시 풍기동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 특히, 풍기동 211-6번지 일원은 도시개발계획(2020년~2026년) 대상 지역으로, 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재력

* 제2종일반주거지역 내 근린상가로서, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

* 아산시는 현재 다수의 도시개발 계획이 추진 중이며, 이는 지역 전체의 인구 증가 및 경제 활성화로 이어질 잠재력이 높아 본건의 가치 상승에도 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

* 추가적인 상권 활성화 가능성은 주변 개발 계획 및 인구 변화 등에 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 본건 인근에 아파트 단지와 주거 지역이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 이마트 아산점, 메가마트 아산점 등 대형 유통 시설이 풍기동에 위치하여 쇼핑 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육 시설

* 본건은 온양여자고등학교, 온양동신유치원과 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 교육 기관과의 거리가 가까운 편입니다.

* 이는 긍정적인 환경 요소로 작용할 수 있으나, 해당 학교들의 신규 입점 및 이전 계획 등도 고려할 필요가 있습니다.

5.3. 교통 시설

* 상세 내용은 2.2. 교통 상황 섹션을 참고하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8~10m)에 접해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등 다양한 법적 규제가 적용되고 있습니다.

* 특히, 두 필지 모두 경계 중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으므로, 관련 실과 확인이 필수적입니다.

6.2. 기타 제약 사항

* 건물은 일반철골구조로, 외벽은 알루미늄 복합 판넬, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다. 건물의 노후 상태 및 관리 현황은 별도 확인이 필요합니다.

* 감정평가서상 '공부와의 차이' 및 '기타참고사항'은 특이사항 없으나, 실제 현황과의 차이 여부는 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 풍기동에 위치한 근린상가 건물로, 감정가는 64,000,000원입니다. 토지 및 건물 면적은 각각 약 24.76평, 19.54평입니다.

주변 환경은 아파트 단지와 대형 유통 시설이 인접하여 생활 편의성이 양호하며, 차량 접근성 및 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 임차보증금 또한 없습니다.

다만, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등 다양한 규제가 존재하며, 경계 중복으로 인한 용도지역 중복 발급 가능성도 있어 관련 기관 확인이 필요합니다.

풍기동 일대에 도시개발계획이 진행 중이며, 아산시 전반의 활발한 도시개발은 본 건의 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 비교적 안전한 권리 분석 하에 지역 발전 잠재력을 기대해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 근린상가로서 지역 배후 수요를 기반으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 대형 유통 시설 인접 및 도시개발 계획 등 지역 발전 잠재력이 높아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 64,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황(건물 상태, 공실 가능성 등), 경쟁 물건 분석, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 시점에서 명확한 권리 인수 사항이 없으므로, 감정가 64,000,000원을 기준으로 시장 상황에 맞춰 전략적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.