나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경50248 [1] 강원특별자치도 춘천시 약사동 86-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 강원특별자치도 춘천시 죽림동 소재 "약사명동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임. 기호(3),(4): 강원특별자치도 춘천시 남산면 창촌리 소재 "남산면 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공공기관, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1): 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 기호(3),(4): 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형 완경사지로서 단독주택 건부지로 이용 중임. 기호(3),(4): 부정형 평지로서 도로임.

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로와 접함. 기호(3),(4): 본건은 소로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-10-21)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2016-10-21), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2016-10-21)<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구(약사재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법> 기호(3),(4): 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(지방도403호선 강촌~창촌), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 및 부럭조 함석기와지붕 단층건물로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이샷시임.

이용상태

단독주택(방3, 창고, 주방 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공유자 우선매수권 행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2026타경50248 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 약사동 86-10

용도: 단독주택

감정가: 215,769,500원

토지면적: 143.00㎡ (약 43.28평)

토지지분: 23.838099999999997㎡ (약 7.21평)

건물면적: 69.08㎡ (약 20.90평)

건물지분: 11.52㎡ (약 3.48평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 정비구역, 재정비촉진지구.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한.

1.1. 입지조건

위치: 강원특별자치도 춘천시 약사동 86-10번지에 소재합니다.

주위환경: "약사명동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 북동측으로 폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 한국자산관리공사의 2026년 5월 15일자 강제경매개시결정 등기이며, 이를 기준으로 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요하므로 별도 확인이 필수적입니다.

특이사항:

* 공유자 우선매수 신고: 본건은 지분 매각 물건으로, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 행사 횟수는 1회로 제한됩니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 지분만 매각 대상이므로, 타 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 정비구역 및 재정비촉진지구: 약사재정비촉진지구 내에 위치하여 향후 재개발 가능성이 있으나, 사업 진행 상황에 따른 불확실성도 존재합니다.

1.3. 상권분석

건축물 정보:

* 건축물대장상 건물은 1981년 3월 2일 사용승인되었으며, 목조 및 블럭조 함석기와지붕 단층 건물입니다.

* 구조는 목조, 블럭조이며, 이용상태는 단독주택(방 3개, 창고, 주방 등)으로 되어 있습니다.

* 건물 총 면적은 69.08㎡ (약 20.90평)입니다.

주변 매매 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 입력된 JSON 데이터는 약사동 일대의 연립주택(예: 제일 연립, 이화 연립) 매매 사례를 포함하고 있습니다. 이러한 연립주택들은 1980년대에 건축되었으며, 전용면적 약 88~96㎡(약 26~29평) 기준으로 2023년 말 및 2025년 가을에 각각 약 1.2억원 ~ 1.52억원 수준으로 거래되었습니다.

* 본 물건은 단독주택이며, 제공된 JSON 데이터의 연립주택과는 건축 형태 및 용도에서 차이가 있습니다. 따라서 연립주택 시세가 본건의 직접적인 비교 대상이 되기는 어렵습니다.

* 그러나, 약사동 일대의 주택 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 연립주택의 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가 215,769,500원(전체 기준)은 해당 지역의 일반적인 주택 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 본건은 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 정확한 지분 비율(토지 약 16.7%, 건물 약 16.7%)을 고려한 가치 평가가 필요합니다. 감정가 기준 지분 가치는 약 3,600만원 수준으로 추정됩니다.

* 재정비촉진지구 지정은 장기적인 가치 상승 가능성을 내포하고 있으나, 현재 시장 시세와의 괴리가 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: "약사명동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 토지이용계획상 기호 (3),(4)의 경우 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교와의 거리 및 통학 환경에 대한 별도 확인이 필요합니다.

주거환경: 단독주택이 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분만 매각 대상이므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 설정, 향후 명도 및 재산권 행사 시 발생할 수 있는 복잡한 법적 문제 및 협상 과정이 수반될 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 되지 않을 수 있다는 점은 입찰자에게 불확실성을 제공합니다.

미상 임대차: 임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수해야 할 보증금 및 차임 부담이 발생할 수 있습니다.

재정비촉진지구의 불확실성: 재개발 사업의 경우, 사업 지연, 무산, 또는 예상치 못한 추가 부담금 발생 가능성 등 사업 진행의 불확실성이 존재합니다.

토지 이용 계획상의 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 대한 제한 사항을 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 춘천시 약사동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 약사재정비촉진지구 내에 포함되어 있어 장기적인 개발 가능성 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있다는 잠재력이 있습니다.

하지만, 지분 매각이라는 본질적인 특성과 더불어 공유자 우선매수권, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성, 재개발 사업 진행의 불확실성 등은 투자 결정에 있어 신중한 검토를 요구합니다.

특히, 주변 유사 거래 사례(연립주택)의 시세와 감정가 간의 상당한 괴리가 존재하며, 정확한 지분 가치와 향후 사업 진행 가능성을 다각도로 분석하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

재정비촉진지구 내 입지: 장기적인 관점에서 도시 개발 및 부동산 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

도심 접근성: 춘천시 도심에 위치하여 생활 편의시설 및 교통망 이용이 용이합니다.

단독주택 부지: 재개발 시 단독주택 부지로서의 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 제공된 주변 시세 정보는 연립주택으로 본건과는 차이가 있습니다. 본건 감정가(215,769,500원)는 전체 물건 기준일 것으로 추정되며, 지분 비율(약 16.7%)을 고려한 지분 감정가는 약 3,600만원으로 산정됩니다.

그러나 제공된 연립주택 거래 사례를 바탕으로 추정한 본건 전체의 시장 가치는 약 5,000만원 ~ 6,000만원 수준이며, 이에 따른 지분 가치는 약 830만원 ~ 1,000만원으로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수치이며, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

지분 소유, 공유자 우선매수권, 미상 임대차, 재개발 불확실성 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 15,000,000원

이 범위는 추정된 시장 가치와 내재된 리스크를 종합적으로 반영한 것으로, 실제 입찰가는 경쟁 상황, 물건의 세부적 가치 평가, 향후 개발 전망 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.