나이스옥션 법원경매 평택 2026타경182 [1] 경기도 안성시 보개면 기좌리 359-1 양지리치타운 101동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 보개면 기좌리 소재 '기좌리 노인회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트평스라브지붕 13층 건물 중 제5층 제503호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

현황 아파트로 이용중 임.

설비내역

개별난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 완경사지대 내 평탄화조성한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지내 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함)) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2026타경182 (1)

소재지: 경기도 안성시 보개면 기좌리 359-1 양지리치타운 101동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 98,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합중앙회

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 72.76㎡ (약 22.0평)

건물면적 (전용면적): 55.23㎡ (약 16.7평)

총층수: 13층 중 5층

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조

사용승인일: 2003년 8월 29일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안성시 보개면 기좌리 소재 '기좌리 노인회관' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 단지 내 도로와 인접된 동측 7미터 포장도로와 연결됩니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리인 을3 근저당권(중소기업은행, 2018.01.30 접수, 62,400,000원)을 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

최근 접수된 임의경매 개시 결정(갑23, 갑24) 역시 본 매각 절차를 통해 소멸됩니다.

3.2. 인수 대상 권리

등기부채권 총액은 186,000,000원입니다.

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 현장 방문 시 임차인 현황을 재확인할 필요가 있습니다. 금액이 미상이라도 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있으니, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 안성시 보개면은 일부 공장 및 농경지가 혼재된 지역으로, 택지 개발이 이루어진 공동주택 단지가 조성되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 주거 기능이 주를 이룹니다.

4.2. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 대규모 상업시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 일부 환경적 요인은 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

양지리치타운은 2003년에 사용 승인된 아파트로, 총 13층 중 5층에 위치합니다.

개별난방, 위생, 급배수, 승강기 등 기본적인 아파트 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

아파트 총 주차대수는 194대(지상 12대, 지하 10대, 전기차 충전기 5대 포함)가 확보되어 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

주변 학군은 추가적인 조사가 필요하나, 아파트 단지 내 어린이 놀이터 등이 있어 가족 단위 거주에 적합합니다.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 '중복 사건'으로 분류되어 있어, 다른 경매 절차와 중복 진행될 가능성이 있습니다. 관련 내용을 상세히 확인하여 절차상의 혼선을 방지해야 합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

현장 방문 시 임차인과의 직접 면담 또는 소유자 협의를 통해 명도 가능성을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

본건 토지는 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 주택 취득에 한함) 등에 포함되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 보개면 기좌리에 위치한 양지리치타운 아파트로, 55.23㎡(약 16.7평)의 전용면적을 가진 물건입니다.

2003년에 건축되어 연식이 있으나, 기본적인 설비와 주차 공간을 갖추고 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

최근 매매 사례를 볼 때 시세는 7천만 원에서 1억 5백만 원까지 분포하고 있으며, 감정가는 9천 8백만 원으로 책정되었습니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으나, '중복 사건' 및 '임대 관계 미상'이라는 리스크 요인이 존재합니다.

현장 방문을 통해 정확한 건물 상태, 공실 여부, 명도 가능성 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 가격 대비 투자 가치

최근 2026년 6월 18일 9층이 1억 5백만 원에 거래된 사례가 있어, 현재 감정가(9천 8백만 원) 대비 상승 여력이 존재할 수 있습니다.

적정 입찰가를 산정하여 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8.2. 실수요자 관점

실거주 목적이라면, 아파트의 기본적인 생활 인프라와 주변 환경을 고려했을 때 합리적인 가격으로 내 집 마련이 가능할 수 있습니다.

다만, 연식에 따른 수리 비용을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,000,000원입니다.

최근 2026년 6월 18일 9층 매물이 105,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(5층)의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

다만, '중복 사건' 및 '임대 관계 미상'과 같은 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적으로는 감정가 수준인 98,000,000원부터, 적극적으로는 최근 최고가 거래액인 105,000,000원을 상회하지 않는 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

종합적으로 99,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.