나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50942 [1] 경기도 광주시 양벌동 753 채움빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "양촌지" 북서측 인근 제1종일반주거지역 내에 위치하는 부동산으로서 주위로는 다세대주택 및 단독주택, 아파트단지, 중·소규모의 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됩니다

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시 됩니다/

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 중 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2021.07.15) 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재 붙임 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 창호 : 하이샷시입니다.

이용상태

본건은 복층구조의 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경 정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인 ,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건의 임대관계는 미상입니다. 2. 본건은 복층구조로 2층 내부계단을 통하여 상층(3층)으로 이동이 가능한 상태로 구두탐문 조사 및 집합건축물대장 도면으로 확인 하였으니, 경매 진행 시 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50942 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 753 채움빌 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 276,000,000원

토지 면적: 79.43㎡ (약 24.04평)

토지 지분: 79.432㎡ (약 24.04평)

건물 면적: 68.38㎡ (약 20.69평)

건물 지분: 68.38㎡ (약 20.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOOOO

2.2. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재.

복층 구조로 2층 내부 계단을 통해 상층(3층)으로 이동 가능.

토지거래계약 허가구역.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "양촌지" 북서측 인근 제1종일반주거지역 내에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 중소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 건물 구조

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 4층 건물 중 제2층 제203호입니다. 2021년 7월 15일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 치장 벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

3.4. 이용 상태

본건은 복층 구조의 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.5. 설비 내역

위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.6. 토지 이용 상태

부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3.7. 인접 도로 상태

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역 내에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 및 일정 대상 용도의 거래 시 허가가 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 박수업 (2021.08.12 접수)

* 소유권 이전: 백승권 (2023.11.15 접수) - 임의경매(2022타경57140)로 인한 매각

* 근저당: 경인서부수산업협동조합 (2023.11.15 접수, 168,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 경인서부수산업협동조합 (2026.05.13 접수, 155,185,632원) - 본 경매개시결정(2026타경50942)

등기부 채권 총액은 168,000,000원입니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 방민환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 유경식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-04

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 인수 대상.

4.4. 인수 보증금 합계

0원 (임차인 유경식의 보증금이 0원으로 신고되어 있어 인수 보증금은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 보증금 및 차임 정보가 미상일 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

5. 상권분석

5.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 최근(2026년 5월) 거래된 다세대주택들의 면적 및 연식에 따라 가격 차이를 보입니다.

* 2020년식, 72.93㎡, 30,000만원 (약 411만원/㎡)

* 2010년식, 64.68㎡, 15,500만원 (약 239만원/㎡)

* 2013년식, 53.55㎡, 15,200만원 (약 285만원/㎡)

본건은 2021년식으로 비교적 신축이며, 면적은 68.38㎡입니다. 감정가 27,600만원(약 403만원/㎡)은 최근 거래된 2020년식, 72.93㎡의 라움빌리지 시세와 유사한 수준으로, 본건의 신축 연식과 복층 구조를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 다른 단지들의 시세와는 상당한 차이를 보이므로, 개별 단지의 특성이나 거래 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 성격이 강합니다. 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 교통 접근성

버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 지역 내 이동도 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

임차인 유경식은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 상황이므로, 실제 점유 현황 및 관련 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 만일 예상치 못한 추가 부담이 발생할 경우 투자 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.

7.2. 토지거래계약 허가구역

본건이 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 제한이 따를 수 있습니다. 이는 유동성 측면에서 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7.3. 지역적 제한

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등에 해당하여 환경 및 개발 관련 규제가 존재합니다.

8. 종합 의견

본건은 2021년식의 비교적 신축인 복층 구조 다세대주택으로, 감정가 및 주변 시세 대비 적정 가치를 지니고 있을 가능성이 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(유경식)이 존재하며 보증금이 0원이라는 특이사항은 투자 시 반드시 확인하고 넘어가야 할 부분입니다. 토지거래 허가구역 지정 등 지역적 규제도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축급(2021년식) 다세대주택으로 내외부 상태 양호 예상.

* 복층 구조로 실제 사용 면적이 넓어 활용도가 높음.

* 감정가가 27,600만원으로, 신축 연식 및 입지 등을 고려 시 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성 있음.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 명도 시 명도 저항이 상대적으로 적을 수 있음 (단, 추가 확인 필요).

10. 예상 입찰가

제공된 감정가 276,000,000원을 기준으로, 신축 연식, 복층 구조, 주변 시세, 그리고 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 여부 등 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 95%~105% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 다음과 같은 범위에서 결정될 수 있습니다.

261,800,000원 ~ 289,800,000원

본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 현장 조사와 법률 전문가와의 상담을 통해 임차인 관련 사항 및 토지거래 허가구역 관련 내용을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.