나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50937 [1] 경기도 광주시 능평동 101-5 해피하우스 102동 지1층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 소재 "능원초등학교" 북동측 인근에 위치하는 다세대주택으로서, 주위는 다세대주택 및 소규모공장 등이 혼재하고 있는 지역임

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 편의성은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지1층~지상4층 건물 내 제지1층 제비101호로서 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후면 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생및 급배수설비, 개별난방설비, 지상주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

본건은 공부상 지1층이나 출입통로측에서는 현황 지상1층 층고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권(금153,000,000원)이 설정되어 있으나, 실질 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2026타경50937 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 광주시 능평동 101-5 해피하우스 102동 지1층비101호 (신 주소: 경기도 광주시 오포로171번길 34-10)

토지면적: 54.40㎡ (약 16.46평)

토지지분: 54.4㎡ (약 16.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 81.65㎡ (약 24.70평)

건물지분: 81.65㎡ (약 24.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 해피하우스 102동

건축년도: 2013년

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕)

층수: 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 지하1층 비101호

용도: 다세대주택

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 207,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 능원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 소규모 공장 등이 혼재하고 있는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 12월 3일 접수된 오창식 근저당권 (을5)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 7번 주택임차권 (한다은)

3.2. 인수되는 권리 (임차권)

을구 7번 주택임차권 (권리자: 한다은, 권리금액: 153,000,000원)은 매수인에게 인수되는 권리임.

전입일자 2021년 8월 31일, 확정일자 2021년 8월 10일.

이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음을 의미함.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 한

보증금: 153,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-31

확정일자: 2021-08-10

배당신고일자: 2023-09-14

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금이 존재함.

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-31

확정일자: 2021-08-10

배당신고일자: 2023-09-14

대항력: 있음

비고: (주요 인수 대상은 아님)

3.4. 권리분석 종합

본건은 선순위 임차권(한다은)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있어 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔여 보증금 153,000,000원은 매수인이 인수해야 함. 경매로 인해 소멸되지 않는 권리가 있으므로 입찰 시 반드시 인수되는 보증금 액수를 고려해야 함.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

최근 주변 다세대주택 매매 사례:

* 2026년 5월, 53.84㎡ (약 16.3평) 규모 주택이 160,000,000원에 거래됨. (포레스빌)

* 2026년 5월, 59.96㎡ (약 18.1평) 규모 주택이 164,000,000원에 거래됨. (두루미인3차)

* 2026년 5월, 52.3㎡ (약 15.8평) 규모 주택이 247,000,000원에 거래됨. (필하우스)

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적대의 다세대주택 시세는 약 2.7억 원 ~ 2.5억 원 사이로 추정됨. 본건 건물의 전용면적 81.65㎡ (약 24.7평)를 고려할 때, 시장 가격은 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 예상됨. 다만, '필하우스' 사례는 면적이 더 작음에도 불구하고 높은 가격에 거래된 점을 감안하면, 향후 정확한 시세 파악을 위한 추가 조사가 필요함. 본건의 감정가(207,000,000원)는 최근 시세 하단부에 위치하고 있으나, 인수되는 임차 보증금 153,000,000원을 감안하면 총 매수 부담액이 시장 가격을 초과할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕)의 지하1층~지상4층 건물 중 지하1층 비101호로서, 현재 다세대주택으로 이용중임.

공부상 지하1층이나 현황 출입구 측에서는 지상1층처럼 보일 수 있음.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 지상 주차장 시설 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(한다은)의 보증금 153,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점임. 이는 사실상 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 매수 비용을 증가시키며 시세 대비 높은 금액을 지불하게 될 위험이 있음.

6.2. 기타 제약사항

토지이용계획상 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 정확한 파악을 위해서는 현장 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 207,000,000원임. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 153,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재함. 이로 인해 실질적인 총 매수 비용이 시장 가격을 초과할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 시 매우 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 능원초등학교 인근의 주거 지역에 위치함.

* 향후 시세 상승 잠재력이 있는 지역일 수 있음.

* 감정가 대비 인수되는 임차 보증금 액수가 상당하여, 이를 감안한 매우 낮은 입찰가로 낙찰받을 경우 시세 차익 가능성이 있음. (매우 높은 위험 수반)

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 임차 보증금이 153,000,000원에 달하며, 이는 낙찰가와 별도로 매수인이 부담해야 하는 금액임. 예상되는 총 매수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세(약 230,000,000원 ~ 250,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 함.

이러한 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제안함.

이는 감정가의 약 48% 수준이며, 이 금액으로 낙찰받을 경우 총 매수 비용은 약 253,000,000원이 되어 시장 시세 하단부에 근접하게 됨.

단, 임차인과의 협상 또는 추가 배당 상황에 따라 총 매수 비용은 변동될 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.