나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31161 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-47 스위트엠아크라시티2차 알동 4층424호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "양촌역(김포골드라인)" 동측 인근에 소재하는 부동산 으로서 주위는 동류형의 오피스텔이 소재하는 지역임.

교통상황

본건은 동측으로 김포한강10로가 통과하며, 인근에 버스정류장 및 양촌역이 소재하는바 교통사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕10층건물 내 제4층 제424호로서 (사용승인일 : 2020.01.07) 외 벽 : 외장석재마감등 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감으로 추정됨. 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로, 남측으로 보행자전용도로(소로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로2류 (폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합),가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리 분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용 도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부천지원 2026타경31161 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-47 스위트엠아크라시티2차 알동 4층424호

신주소: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 84 (구래동)

건물명: 스위트엠 아크라시티2차 R동

구분: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설)

사용승인일: 2020년 01월 07일

4.

5. 1.2. 면적 및 토지 정보

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

건물면적: 21.47㎡ (약 6.49평) (전용면적: 21.4697㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

6.

7. 1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 110,000,000원 (일억 천만원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사

8.

9. 2. 입지조건

10.

11. 2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "양촌역(김포골드라인)" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 본건과 동류형의 오피스텔, 업무시설, 제1종근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

12.

13. 2.2. 교통 상황

본건은 동측으로 김포한강10로가 통과하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 양촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

자동차 접근성 또한 대체로 양호한 편입니다.

14.

15. 3. 권리분석

16.

17. 3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 04월 09일에 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 108,000,000원)입니다.

18.

19. 3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 191,000원

전입일자: 2023년 04월 19일

확정일자: 2026년 03월 06일

배당신고일자: 2026년 07월 21일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

20.

21. 3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 있으나, 현재 등기부상 해당사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

22.

23. 3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전 (중국인) / 신탁등기 말소 (2020-04-09 접수)

* 근저당 (우리은행) / 말소기준권리 (2020-04-09 접수)

* 압류 (중부세무서장) / 말소 (2024-08-21 접수)

* 임의경매 (케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사) / 말소 (2026-05-18 접수)

등기부채권 총액: 108,000,000원

24.

25. 4. 상권분석

26.

27. 4.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세 추이를 보입니다.

* 2025년 2월: 64,000,000원 (중개거래)

* 2026년 1월: 65,000,000원 (중개거래)

* 2026년 6월: 90,000,000원 (직거래)

2026년 6월의 9,000만원 거래는 직거래이며, 이전 거래 대비 상당한 가격 상승을 보여주고 있습니다. 이는 해당 물건 또는 유사한 조건의 오피스텔 가치가 상승했음을 시사합니다.

28.

29. 4.2. 임대 시세 추정

직접적인 전월세 실거래 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 본건과 유사한 오피스텔의 임차인이 보증금 2,000만원, 월세 19만원 수준임을 감안할 때, 주변 시세 확인이 필요합니다.

30.

31. 5. 생활정보

32.

33. 5.1. 편의시설

양촌역 인근 상업지역에 위치하여 은행, 병원, 식당, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

34.

35. 5.2. 주거 환경

동류형의 오피스텔 단지가 형성되어 있어 비교적 쾌적하고 편리한 주거 환경을 제공합니다.

36.

37. 6. 잠재적 리스크

38.

39. 6.1. 임대 및 점유 현황 관련 리스크

물건명세서상 임대사항이 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다. (단, 현재 파악된 임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

40.

41. 6.2. 토지이용계획

본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 속하며, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 활용에 제한이 될 수 있으나, 현 오피스텔 용도에서는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

42.

43. 6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

44.

45. 7. 종합 의견

본건은 2020년 사용 승인된 비교적 신축인 오피스텔로, 김포 골드라인 양촌역 역세권에 위치하여 입지적 장점이 뛰어납니다.

권리 관계가 명확하여 인수되는 권리나 보증금이 없다는 점이 투자에 긍정적입니다.

최근 실거래가 상승 추세와 감정가(1억 1천만원) 대비 합리적인 가격으로 경매에 나왔다는 점에서 시세 차익 및 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 임대사항 미상 부분에 대한 현장 조사는 필수적으로 수행해야 할 사항입니다.

46.

47. 8. 투자 포인트

48.

49. 8.1. 역세권 입지

양촌역 (김포골드라인) 도보 접근이 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

50.

51. 8.2. 신축 오피스텔

2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 시설 이용 및 관리에 용이합니다.

52.

53. 8.3. 시세 상승 잠재력

최근 실거래가 상승 추세와 감정가 대비 낮은 최저 매각 가격은 향후 시세 차익을 기대하게 합니다.

54.

55. 8.4. 권리관계 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 적습니다.

56.

57. 9. 예상 입찰가

58.

59. 9.1. 시세 분석 기반 예상가

제공된 최근 매매 정보 중 가장 높은 가격은 2026년 6월의 90,000,000원입니다. 감정가는 110,000,000원이므로, 본 건의 현재 시세를 감안하여 보수적으로 접근 시 90,000,000원 에서 100,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 최근 거래 동향을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 95,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 단순 시세 및 감정가 비교에 따른 제안이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 임대차 조사, 주변 시세 재확인, 법률 전문가 상담 등 추가적인 심층 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.