나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30868 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 300-3 스타파크힐 1동 3층 303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '송내역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형 의 다세대주택, 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 각종 노선버스정류장 및 지하철역(송내역/1호선)이 위 치하고 있어 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물내 제3층 제303호로서, (사용승인 : 2020.03.20) 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대 내 인접도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측으로 로폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30868 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 300-3 스타파크힐 1동 3층 303호

건물명: 스타파크힐

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트 평슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2020년 03월 20일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 286,000,000원

토지면적: 42.25㎡ (약 12.78평)

건물면적: 57.54㎡ (약 17.41평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '송내역' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 동유형의 다세대주택, 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 각종 노선버스정류장 및 지하철 1호선 송내역이 위치하고 있어 제반 교통사정은 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 및 각종 압류, 가압류, 전세권 설정 등이 기재되어 있으나, 본 경매개시결정(2026타경30868)이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, '대항력 있는 임차인'의 존재는 권리분석 시 최우선적으로 고려되어야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 김원중

보증금: 294,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 해당 없음

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 2026-05-18

대항력: 없음

비고: 본건 경매와 관련된 배당신고로 보이며, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주식회사신한은행

보증금: 294,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-19

확정일자: 2020-09-08

배당신고일자: 2026-07-30

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있는 것으로 등기부 및 물건명세서에 기재되어 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 '주식회사신한은행'이 보증금 294,000,000원에 대항력을 갖춘 임차인으로 등재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 중요한 쟁점입니다.

물건명세서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점은, 통상적인 대항력 있는 임차인의 보증금과는 상반되는 정보로, 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성을 시사하지만, 법률 전문가와 상세한 검토가 필요합니다.

경매 신청 채권자(김OO)의 채권액과 등기부상 총 채권액(1,688,614,581원)이 매우 높아 채무자의 재정적 어려움이 클 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 송내역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 송내역 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 송내역 주변 상업지구를 통한 쇼핑, 금융, 외식 등 다양한 편의시설 접근 가능.

* 교육: 인근 초, 중, 고등학교 등 교육시설 위치. (구체적 정보는 추가 확인 필요)

* 의료: 종합병원 및 의원 등 의료시설 이용 가능. (구체적 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(주식회사신한은행)의 보증금 294,000,000원 인수 여부에 대한 불확실성. (물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'과 상반되는 정보로, 최종 낙찰 시 추가 확인 및 법률 자문이 필수적입니다.)

6.2. 법규 및 규제 리스크

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 적용되므로, 거래 시 허가 절차 필요. (허가 기간 만료 후 해제될 수 있으나, 현재 기준으로는 확인 필요)

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획이 적용됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 높은 총 채권액: 채무자의 심각한 채무 불이행 상태를 시사하며, 이는 향후 소유권 이전 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 사용승인 2020년으로 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 송내역 역세권의 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재와 관련된 불확실성이 가장 큰 위험 요소입니다. 만약 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 확실성이 확보된다면, 신축 건물이라는 장점을 바탕으로 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 반대로 보증금 인수 부담이 발생한다면, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 되어 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 본건 입찰 전, 임차인과의 관계 및 법적 처리 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 하자 발생 가능성이 낮고 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 송내역 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 시세 상승 잠재력: 지역 내 부동산 가치 상승 시 동반 상승 효과 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 286,000,000원이며, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례가 260,000,000원에서 270,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

하지만 '대항력 있는 임차인'의 보증금 294,000,000원 인수 여부에 대한 불확실성이 매우 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 감안하여, 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 감정가 수준에서 약간의 조정이 예상됩니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 270,000,000원에서 280,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가를 결정하기 위해서는 '주식회사신한은행' 임차인과의 법적 관계 및 보증금 처리 방안에 대한 면밀한 추가 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.