나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31105 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 43-12 계룡펠리스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽: 치장벽돌, 미장스톤 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경31105 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 43-12번지 (신주소: 수도로206번길 16-24) 계룡펠리스 2층201호

건물명: 계룡펠리스

층: 2층

용도: 다세대주택

* 감정가 및 면적

감정가: 205,000,000원

토지면적: 34.94㎡ (약 10.57평)

건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 제공된 정보 상으로는 혐오시설 등 특이사항은 확인되지 않았습니다.

* 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 지역 지구 및 규제

지역 지구: 제2종일반주거지역

도시면적: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

기타 규제: 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(도당중학교, 부천북고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

3. 권리분석

* 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

말소기준권리: 2018년 6월 15일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을3) 입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리: 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2, 갑3), 근저당권(을3), 소유권이전청구권가등기(갑4), 가압류(갑5, 갑6, 갑7, 갑8), 압류(갑9), 임의경매개시결정(갑10) 등 등기부 을구의 근저당권보다 늦게 또는 동일 일자에 접수된 모든 권리들은 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 등기부상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 이는 일반적인 문구로 판단됩니다.)

* 임차인 현황

본 물건은 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

따라서 임차인으로 인한 대항력 문제는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 거래 가격대는 형성되어 있습니다.

2026년 7월 거래된 유사 물건들의 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 다음과 같은 가격대가 관찰됩니다.

한신빌라라동 (1988년식, 34.74㎡): 25,000만원 (약 2억 5천만원)

노블랜드 (2010년식, 47.86㎡): 14,400만원 (약 1억 4천 4백만원) - 건축 연도가 비교적 최신이나 면적이 작고 가격 편차가 있습니다.

베스트빌4차 (2014년식, 52.15㎡): 23,800만원 (약 2억 3천 8백만원) - 건축 연도가 최신이며 면적이 넓은 물건입니다.

본건(계룡펠리스, 1988년식, 59.80㎡)의 감정가는 205,000,000원으로, 주변 유사 물건 시세 대비 고려할 부분이 있습니다. 특히, 1988년식의 한신빌라라동이 본건과 비슷한 건축 연도와 층수(2층)를 가졌으며, 면적은 본건보다 작음에도 불구하고 2억 5천만원에 거래된 점을 참고하면, 감정가가 시장가 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다. 베스트빌4차의 경우 신축에 가까우며 면적이 넓어 가격이 높게 형성된 것으로 보입니다.

* 임대차 시세

최근 전월세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 다세대주택의 임대 시세는 지역 및 상태에 따라 변동성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의 시설

본건 주변에 다수의 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 교육 시설

도당중학교, 부천북고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 지정 기간은 2026년 8월 25일까지입니다. (주: 경매 절차상 낙찰자는 별도의 토지거래허가를 필요로 하지 않습니다.)

* 기타 특이사항

건축물대장상 건물 용도는 '공동주택'이며, 현황도 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (공부와의 차이 없음)

임대차 관계는 미상이나, 인수 보증금이 없는 것으로 보아 실제 점유 관계는 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 권리분석상 임차인으로 인한 부담은 없는 것으로 판단됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택입니다.

제반 입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 주거 환경도 양호한 편입니다.

등기부상 권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없고, 임차인으로 인한 부담도 없는 것으로 파악됩니다.

감정가는 205,000,000원이며, 주변 최근 실거래가를 고려할 때 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 건축 연도가 1988년으로 다소 노후되었다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하단의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리상 부담 없이 취득 가능합니다.

* 임차인 문제 없음: 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 가격 경쟁력 잠재력: 감정가 대비 주변 실거래가를 비교했을 때, 적정 입찰가를 통해 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다. (특히 동일 건축 연도 물건과의 비교)

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

주변 시세 분석:

유사 연식/면적 물건(한신빌라라동): 34.74㎡, 25,000만원 (2026년 7월)

최신 건축물(베스트빌4차): 52.15㎡, 23,800만원 (2026년 7월)

본건: 59.80㎡

본건은 감정가가 205,000,000원 (약 2억 5백만원) 입니다.

건축 연도(1988년)가 비슷한 한신빌라라동(34.74㎡)이 2억 5천만원에 거래된 점, 본건의 면적(59.80㎡)이 더 넓은 점을 고려하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가를 하회하는 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

현재 감정가 205,000,000원에서 약 10~15% 정도의 할인율을 적용하여, 1억 8천만원 ~ 1억 9천 5백만원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 개인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.