나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31097 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 805-6 동원아파트 나동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철"중동역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물내의 제나동 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 1982.11.6.) 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 중동 805-6 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역) , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-494호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구((부천 중동역 동측))<공공주택 특별법>, 상대보호구역(부천서초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 2. 중동 806 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역) , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-494호선)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구((부천 중동역 동측))<공공주택 특별법>, 상대보호구역(부천서초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부천서초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31097 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 805-6 동원아파트 나동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 315,000,000원

토지면적: 40.56㎡ (약 12.27평)

건물면적 (전용면적): 49.12㎡ (약 14.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동에 소재하며, "부천서초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황

본 물건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있으며, 지하철 1호선 "중동역"이 가까워 역세권으로서의 가치를 지닙니다.

건물의 구조 및 현황

본 물건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물 중 나동 2층 203호이며, 1982년 11월 6일 사용 승인되었습니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인트 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

토지 이용 상태 및 도로

본건 토지는 2필지로 이루어진 사다리형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 물건의 서측 및 남측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 13일 접수된 영등포구(서울특별시)의 압류(징수과-96 30)입니다.

주요 권리 현황

* 채권자: 서울보증보험 (강제경매 신청, 채권액: 124,303,561원)

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 입주자 김 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 14일

확정일자: 2020년 9월 10일

대항력: 없음

비고: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되었으나, 채권자의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 여부가 불분명하므로, 법원 또는 관련 기관을 통해 최종 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

등기부 요약

* 소유권: 1986년 5월 12일 곽병석에게 이전, 2018년 2월 7일 곽동환에게 증여 이전되었습니다.

* 주택임차권 (을1): 한국토지주택공사 (120,000,000원). 등기부상 말소 처리되어 있으나, 상기 임차인 현황과 같이 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 압류: 영등포구(2022.06.13), 동작세무서장(2022.07.07), 부천시(2023.10.25) 등 다수의 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

* 강제경매: 서울보증보험 (2026.05.12)

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지가 밀집되어 있으며, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 기능이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

인근 편의시설 및 혐오시설

* 편의시설: 일반적인 아파트 단지 인근에서 예상되는 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다. 정확한 내용은 현장 방문 또는 지도 확인을 통해 파악해야 합니다.

* 혐오시설: 본 물건지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 판단을 위해서는 주변 지역에 대한 추가적인 지도 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교육시설

물건지 북동측 인근에 부천서초등학교가 소재하여 통학이 편리합니다.

교통 및 접근성

인천지하철 1호선 중동역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

기타 편의시설

정보 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화

본 아파트의 사용 승인일은 1982년 11월 6일로, 약 44년 경과되었습니다. 건물의 노후화로 인한 유지 보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

내부 상태 미확인

폐문부재로 인해 물건 내부 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 도배, 장판, 설비 등 내부 상태에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 외국인 등 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 해당 기간 내 취득 시 허가 절차가 필요하며, 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

임차권 인수 가능성

을구 1번 순위의 주택임차권이 말소되지 않는 권리로 언급되었으나, 채권자의 말소 동의 확약서 제출로 인해 최종 인수 여부가 불분명합니다. 만약 해당 임차보증금 120,000,000원이 인수된다면, 이는 입찰가 산정에 중요한 변수가 됩니다. 따라서, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

SGI 인수조건 변경

SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 구체적인 계약 조건이나 인수에 영향을 미칠 수 있는 사항으로, 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 송내 역세권 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 향후 개발 잠재력을 가질 수 있으며, 중동역 역세권으로서 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

하지만 1982년에 준공되어 상당한 노후화가 진행되었고, 내부 상태를 확인할 수 없다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 주택임차권의 불분명한 인수 여부는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 파악도 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 송내 역세권 지구단위계획구역 내 위치: 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 중동역 역세권: 우수한 대중교통 접근성으로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 아파트 밀집 지역: 안정적인 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 315,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 파악되나, 을구 1번 주택임차권의 인수 여부는 반드시 법원 확인을 통해 명확히 해야 합니다. 만약 해당 임차보증금 120,000,000원이 인수된다면, 이는 입찰가 산정에 중요한 변수가 됩니다.

더불어, 40년 이상 경과된 건물의 노후화 및 내부 미확인으로 인한 예상 수리비, 토지거래허가구역 관련 절차 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 정확한 시세 조사와 더불어 상기 리스크 요인들을 면밀히 분석한 후, 감정가 대비 80% ~ 90% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.