나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [1] 서울특별시 양천구 목동 545-17 서림그랑빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5212 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 545-17 서림그랑빌 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 259,000,000원

* 토지면적: 18.82㎡ (약 5.69평)

* 토지지분: 18.82㎡ (약 5.69평)

* 건물면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

* 건물지분: 29.70㎡ (약 8.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2018년 6월 4일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 양천구 목동에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대상 물건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 대지 위에 건축된 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 토지거래허가구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. (자세한 내용은 제공된 정보를 참조하시기 바랍니다.)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 27일자 도봉구(서울특별시)의 압류 (갑4) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요 등은 비고란에 기재되었으나 해당 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김현중)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2018년 11월 1일

* 배당신고일자: 2020년 12월 15일

* 대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1, 2018.07.09)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2018.11.06, 매매)

* 주택임차권 (을3, 2020.12.15, 김현중, 230,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (갑4, 2024.02.27, 도봉구) - 말소기준권리

* 임의경매 (갑7, 2026.05.20, 채무자) - 형식적 경매 개시 결정

* 주택임차권 관련 특이사항: 본 건은 형식적 경매로, 주택임차권등기가 말소될 예정입니다. 다만, 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인은 임차보증금반환 채무를 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

* 목동 지역의 특성상 주거 기능이 강화된 지역으로, 다세대 주택 및 관련 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 다양한 학군 및 편의시설 접근이 용이한 지역으로, 거주 만족도가 비교적 높은 편입니다.

* 본 물건은 건물 내에서 4층에 위치하여 조망 및 일조권 등에서 유리할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주거지 특성상 주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 서울 시내 및 외곽 접근성이 양호합니다.

* 교육: 목동 지역은 교육열이 높은 지역으로 알려져 있어, 관련 교육시설 이용 및 학군 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어렵습니다. 건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 의존해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로, 향후 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 관련: 주택도시보증공사(HUG)와의 보증금 반환 청구권 포기 및 말소 조건이행 여부 확인이 필요합니다. (매수인은 보증금 인수 의무가 없으나, 이행 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 다세대주택으로, 감정가는 2억 5,900만원입니다. 최근 실거래 사례들과 비교 시 감정가가 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되어, 합리적인 가격 수준으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 없으며, 주택임차권이 말소 예정이고 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 조건부 매각이므로, 매수인은 명도 및 보증금 인수 부담이 없는 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 내부 상태 확인이 어려운 점과 토지거래허가구역이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 서울 양천구 목동이라는 우수한 주거 지역에 위치하고 있어 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명도 및 보증금 부담 없음: 대항력 없는 임차인이며, HUG와의 조건부 매각으로 인해 매수인은 명도 및 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 합리적인 가격: 감정가가 주변 시세와 유사하거나 일부 낮은 수준으로, 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 청산을 위한 형식적 경매: 복잡한 채권/채무 관계가 아닌 청산을 위한 경매로, 절차가 비교적 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 259,000,000원이며, 제공된 최근 매매 사례(2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 단위 면적당 가격은 약 51.9만원/㎡ ~ 105.4만원/㎡ 수준으로 나타났습니다. 본 건의 건물면적(29.70㎡)을 기준으로 환산 시, 시장 가격은 약 266,587,200원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인이 없고 임차권이 말소 예정이며, HUG의 보증금 반환 청구권 포기 조건부 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원이므로, 권리상의 부담은 매우 적은 편입니다.

따라서, 본 건의 투자 가치를 고려할 때, 감정가 수준인 259,000,000원을 기준으로 하되, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

최적 입찰가는 230,000,000원에서 260,000,000원 사이로 예상되며, 투자자의 성향과 자금 계획에 따라 결정하는 것이 좋겠습니다.

보수적인 관점에서는 감정가 대비 90% 수준인 230,000,000원 내외를, 시장 가치 고려 시 감정가 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.