나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5279 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제11층 제1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이플 · 평가일 2026.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지오거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 서측으로 가산디지털단지가 소재하며, 인근으로 오피스텔, 다세대주택 및 로변을 따라 각종 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 11층 1101호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. 바닥: 강화마루 및 일부 타일 마감 등. 창호: 시스템창호임.

이용상태

집합건축물대장 등 관련 공부상 아파트(도시형생활주택)로 기재되어 있으며, 내부 확인결과 방겸거실1, 욕실및화장실1, 주방1, 현관 등으로 이용중으로, 건축물현황도와 동일합니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지기, 기계식 주차설비, 온수설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

7필지가 일단지를 이룬 인접지 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 45미터, 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공 방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의). 기호(4): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입 표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도 방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴, 세부사항은 건축과 문의). 기호(5,6,7) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-5 24-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파 트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5279 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제11층 제1101호

용도: 도시형생활주택

건물 연식: 2013년

감정가: 110,000,000원

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

건물면적 (전용면적): 12.04㎡ (약 3.64평)

건물 총 면적 (공급면적, KB부동산 자료 기준): 21.84㎡ (약 6.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지오거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 서측으로는 가산디지털단지가 있으며, 주변에는 오피스텔, 다세대주택 및 로변을 따라 각종 주상복합건물과 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.1. 3. 건물구조 및 이용상태

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 중 11층에 위치한 1101호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 강화마루 및 일부 타일로 마감되어 있으며, 창호는 시스템창호로 되어 있습니다. 공부상 아파트(도시형생활주택)로 기재되어 있으며, 내부 현황은 방 겸 거실 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 주방 1개, 현관 등으로 이용 중입니다.

1.1. 4. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지기, 기계식 주차 설비, 온수 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 일부 필지는 도로, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 취득 시 관련 법규 확인이 필요합니다. 건축선 후퇴 규정이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 서울남부지방법원의 가압류 결정(2023카단552, 채권자: 박요한, 채권액: 30,000,000원)입니다.

1.2. 2. 주요 권리 내역

* 갑3: 소유권이전1번신탁등기말소 (2013.10.30)

* 을3: 주택임차권 (권리자: 한국토지주택공사, 임차금액: 120,000,000원, 전입일자: 2021-03-08, 확정일자: 2021-02-24, 배당신고일자: 2024-01-12, 말소 예정)

* 갑4: 소유권이전 (권리자: 이은겸, 2021.03.31, 매매)

* 갑5: 가압류 (권리자: 박요한, 채권액: 30,000,000원, 2023.07.13, 말소기준권리)

* 갑6: 강제경매 (권리자: 서울보증보험, 채권액: 123,698,629원, 2026.05.21 개시결정)

1.2. 3. 등기부채권 총액

150,000,000원

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 손여정)

* 승계인: 서울보증보험 주식회사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-08

* 확정일자: 2021-02-24

* 배당신고일자: 2024-01-12

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 매각 시, 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

1.2. 5. 인수되는 권리

없음. 위 임차권 관련 조건부 매각으로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 입지 및 주변 환경

본건은 가산디지털단지와 인접한 지역으로, 해당 단지 내 풍부한 직주근접 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 일대 배후 주거 수요가 존재합니다.

1.3. 2. 산업단지 연계성

서측에 위치한 가산디지털단지의 대규모 업무시설과 연계되어, 해당 단지 근로자들을 대상으로 한 임대 수익 창출 및 관련 서비스업 발전에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통 환경

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

1.4. 2. 편의시설

주변에 다수의 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 3. 주거 쾌적성

본건은 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간의 형태를 띠고 있습니다. 주변 환경은 업무지구 및 주거시설이 혼재되어 일반적인 도심 주거 환경과 유사한 수준입니다.

1.4. 4. 주변 시설

가산디지털단지 내 편의시설 및 상업시설 이용이 편리하여 직주근접성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차권 관련 조건부 매각

가장 중요한 사항으로, 임차인(한국토지주택공사, 승계인 서울보증보험) 관련하여 매수인에게 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 매수인은 이 조건이 명확히 이행되는지 반드시 확인해야 합니다. (단, 등기부상 을3 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.)

1.5. 2. 토지거래허가구역 지정

본건 토지 일부는 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25, 2025.10.20.~2026.12.31). 해당 대상 매수자는 취득 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.5. 3. 소형 면적

전용면적이 12.04㎡(약 3.64평)로 매우 작아, 실거주 목적보다는 임대 수익 창출 또는 소액 투자 목적에 더 적합할 수 있습니다.

1.5. 4. 기타 도시계획 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 도시형생활주택으로, 가산디지털단지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편이며, 특히 임차인 관련 조건부 매각으로 인해 매수인이 인수할 보증금 부담이 없는 점이 큰 특징입니다. 소형 면적은 투자 또는 임대 수익 측면에서 장단점이 될 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한 사항에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 가산디지털단지 배후 수요

대규모 산업단지 근로자들을 대상으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.7. 2. 명확한 권리 인수 조건

임차보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

1.7. 3. 소액 투자 가능성

적은 투자금으로 접근 가능한 소형 부동산 상품입니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

제공된 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건의 '도시형생활주택'과는 주거 형태 및 규모 면에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 JSON 정보상의 매매가는 평당 약 138만원에서 286만원 수준으로, 본건의 감정가(평당 약 3,022만원)와 현저한 차이를 보입니다.

본건이 속한 '가산 양우내안애 애플' 단지의 다른 면적(37.02㎡, 약 11.19평)에 대한 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년~2026년 사이 평당 약 1,519만원에서 1,742만원 수준에서 거래되었습니다. 본건의 전용면적 12.04㎡(약 3.64평)에 이 기준을 적용하면, 추정 시장 가치는 약 5,460만원에서 6,200만원 사이로 산출됩니다.

감정가 110,000,000원은 위 추정 시장 가치보다 약 1.7배 이상 높게 평가되었습니다.

1.8. 2. 예상 입찰가

위 시세 분석 결과를 토대로, 본건의 예상 입찰가를 60,000,000원으로 제안합니다. 이는 추정 시장 가치 범위 내에서, 잠재적인 경쟁을 고려한 보수적인 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.