나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5218 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 43-1 오목교코업레지던스 제3층 제351호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 "관악고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 공장, 근린생활시설 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건이 속한 "오목교코업레지던스" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 양평역(지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 15층건(사용승인일: 2004.02.27.)중 제3층 제351호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 벽돌(타일)붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서 오목교코업레지던스 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "오목교코업레지던스" 동측으로 영등포로3길, 북측으로 양산로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축 법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524 -3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트 (건축법 시행령 별표1))이며, 추가로 토지 양평동2가 43-14번지는 철도(저촉)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5218 (1)

3. 소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 43-1 오목교코업레지던스 제3층 제351호

4. 용도: 오피스텔

5. 감정가: 118,000,000원

6. 면적

* 토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

* 건물면적: 26.38㎡ (약 7.98평)

7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

8. 경매구분: 부동산강제경매

9. 채권자: 최성훈

10. 토지 별도등기: 있음 (지상권)

2. 입지조건

1. 위치 및 주위환경

* 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 "관악고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 교통상황

* 본건이 소재한 "오목교코업레지던스"까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 양평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 주변시설

* 본건 인근에는 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 지역은 준공업지역 및 일반 상업지역이 혼합되어 있으며, 대규모 산업단지나 혐오시설은 직접적으로 인접해 있지 않습니다.

3. 권리분석

1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2020년 3월 18일 접수된 양천구(서울특별시)의 압류 (갑2)입니다.

2. 인수되는 권리

* 토지 별도 등기: 토지에 대한 지상권 (1993.05.14 접수)이 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 주택임차권: 을구 1번 주택임차권 (최성훈, 2025.11.26 접수)은 보증금 115,000,000원이며, 대항력 있는 임차인으로 매수인이 인수해야 합니다.

3. 인수될 총 보증금 (추정)

* 대항력 있는 임차인의 보증금: 115,000,000원. 해당 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수합니다.

* 토지 지상권: 인수되나, 이에 대한 구체적인 부담액이나 가치는 별도 확인이 필요합니다.

4. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 17일

* 확정일자: 2020년 2월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 경매 신청 채권자이므로, 경매 절차를 통해 보증금 회수를 목표로 하고 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

1. 지역 특성

* 본 건은 서울특별시 영등포구 준공업지역에 위치하고 있습니다.

* 오피스텔, 공장, 근린생활시설 등이 복합적으로 입지하여 지역 특성을 형성하고 있습니다.

2. 주변 상업시설

* 인근에 다양한 상업시설이 있어 주민들의 생활 편의성이 높은 편입니다.

5. 생활정보

1. 교통

* 지하철 5호선 양평역이 인근에 위치하여 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

2. 편의시설

* 단지 인근에 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

3. 교육시설

* "관악고등학교"가 북측에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 토지 별도 등기 (지상권 인수)

* 토지에 설정된 지상권은 매각 후에도 소멸되지 않으므로 매수인이 이를 인수해야 합니다. 지상권의 내용과 범위, 가치에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

2. 대항력 있는 임차인 (보증금 인수 가능성)

* 임차인 최성훈의 보증금 115,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 임차인이 경매 신청 채권자라는 점은 보증금 회수를 시도하고 있음을 보여주나, 최종 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

3. 토지이용계획 및 제한상태

* 준공업지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역, 철도 저촉 등 다수의 도시계획 및 법률상 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 양평역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 이용이 용이한 오피스텔입니다. 그러나 토지에 설정된 지상권과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 임차인이 경매 신청 채권자라는 점은 채권 회수 과정에서 주목할 부분입니다. 건물 자체는 2004년에 준공되어 연식이 있으나, 관리 상태에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 양평역 인근 역세권 오피스텔로서의 입지적 매력.

2. 준공업지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

3. 경매 신청 채권자인 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있도록 적정 입찰가를 산정한다면, 권리 관계가 명확한 물건을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 118,000,000원

* 주변 시세 (추정): 유사 면적 오피스텔 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 현 시세는 약 125,000,000원에서 135,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 115,000,000원

* 예상 입찰가: 125,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 115,000,000원이며, 임차인이 경매 신청 채권자라는 점을 고려할 때, 최소한 보증금액 이상으로 입찰해야 임차인의 채권이 변제되고 매수인의 보증금 인수 부담이 줄어들 가능성이 높습니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 임차인 보증금 전액 변제를 목표로 하는 125,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 토지에 인수되는 지상권의 가치 및 영향에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 이에 따라 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.