나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1346 [2] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1,3) 토지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 ‘서광서보건소’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 전,과수원등이 혼재하며,

기호5) 토지는 서귀포시 대정읍 보성리 소재 ‘보성초등학교’ 북서측 근거리(기호5)에 위치하며, 주위는 전원주택, 전 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 토지 공히 제반차량 접근이 가능하며 제반교통사정은 무난 함.

형태 및 이용상태

기호 1 : 인접 토지대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
기호 3 : 인접 토지대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
기호 5 : 인접 토지대비 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 북측,북동측, 남서측으로 약 2~3미터 내외의 콘크리트 포장 도로에 접함.
기호 3 : 북동측, 남서측으로 약 2~3미터 내외의 콘크리트 포장 도로에 접함.
기호 5 : 남측으로 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호 3 : 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호 5 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2,4 : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층 건물로서 (사용승인일 : 2024.03.04 )

외벽 :치장벽돌 마감 등,
내벽 :대리석붙임 마감 등,
바닥 :강화마루깔기및타일깔기등 마감 ,
창호 :샷시 창호 등임.

이용상태

기호 2,4 공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호 2,4 : 위생 및 급배수 설비 및 가스보일러에의한 난방설비, 시스템에어컨설비 ,수영장, 야외자쿠지시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타 : 본건 기호2,4 건물의 내외부 마감이 완료되지 않은 상태인바, 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록 6, 7 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

물건명세서 번호: 제주지방법원 2025타경1346 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 274-10

용도: 단독주택

감정가: 1,597,651,300원

토지면적: 1,794.00㎡ (약 542.68평)

토지지분: 507.06㎡ (약 153.42평)

건물면적: 298.70㎡ (약 90.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 현황

건축물대장상 용도: 단독주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층

사용승인일: 2024년 03월 04일

건물 면적: 298.70㎡ (약 90.36평)

내부 마감: 강화마루 깔기 및 타일 깔기 등 마감

설비: 위생 및 급배수 설비, 가스보일러 난방 설비, 시스템 에어컨, 수영장, 야외 자쿠지 시설 등

특이사항: 건물 내외부 마감이 완료되지 않은 상태임.

1.3. 토지 현황

토지 이용 현황: 단독주택 건부지로 이용 중임.

토지 형상: 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 형태 (사다리형, 세장형, 자루형 등)

도로 접합: 북측, 북동측, 남서측, 남측으로 약 2~3미터 내외의 콘크리트 포장 도로에 접함.

토지 이용계획: 계획관리지역, 생산관리지역 등이며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재하며, 주변은 단독주택, 전원주택, 전, 과수원 등이 혼재된 지역임. 기호 1,3 토지는 '서광서보건소' 남서측 인근에, 기호 5 토지는 '보성초등학교' 북서측 근거리에 위치함.

2.2. 교통 상황

단지 내 제반 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 무난한 편임.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

본건 인근에 '서광서보건소'와 '보성초등학교'가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성상 농경지 및 축사 등이 산재할 수 있으므로 현장 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본건은 중복 병합 사건으로, 여러 권리가 설정되어 있으나 경매를 통해 소멸될 권리와 인수될 권리를 명확히 파악해야 함.

3.1. 1.토지 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 09월 27일자 서해중앙신용협동조합 근저당권 (채권액 1,344,000,000원)

소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권 (중국인), 소유권이전담보가등기 (홍성운 외 1명), 임의경매 (중국인, 서해중앙신용협동조합), 가압류 (주식회사 아인) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수 가능성이 있는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 항목이 비어있어, 통상적으로는 인수되는 권리가 없는 것으로 보이나, 유치권 등 특수 권리 여부는 별도 확인 필요.

3.1. 2.건물 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 03월 18일자 서해중앙신용협동조합 근저당권 (채권액 1,344,000,000원)

소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권 (중국인), 소유권이전담보가등기 (홍성운 외 1명), 임의경매 (중국인, 서해중앙신용협동조합), 가압류 (주식회사 아인) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

주의: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등은 추가 확인이 필요함.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건, 공동담보, 유치권: 복잡한 권리 관계와 유치권 존재 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인임. 특히 유치권의 성립 여부 및 금액 확정이 중요함.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각됨.

* 지분매각: 목록 6, 7 토지는 지분 매각임. 이는 공유 관계 발생으로 소유권 행사 및 관리에 제약이 따를 수 있음.

* 현황상 유치권 행사 중 현수막 부착: 목록 7 토지에 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 주의가 요구됨.

* 건물 마감 미완료: 건물 내외부 마감이 완료되지 않은 상태로, 추후 보수 및 완공 비용이 발생할 수 있음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 연립주택(해동그린앤골드, 제주푸르지오더퍼스트)으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려움. 해당 연립주택의 경우 2016년식 76.6㎡ 면적은 3.9억~5.2억, 2024년식 84.96㎡ 면적은 5.99억 수준의 거래가 있었음.

대정읍 구억리 지역의 단독주택 매매 시세를 종합적으로 분석한 결과, 토지 면적, 건물 연식 및 상태에 따라 7억원에서 15억원 이상까지 다양하게 분포하고 있음. 특히 본건과 같이 1,794㎡의 넓은 토지 면적(공유 지분 포함)과 2024년 사용승인된 신축급 단독주택이라면 상당한 시세 가치를 지닐 것으로 예상되나, 권리관계 및 미완성 상태가 시세 반영에 큰 영향을 미칠 수 있음.

4.2. 생활 편의시설

주변에 보건소, 초등학교 등이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 다소 부족할 수 있음. 전원생활을 누릴 수 있는 조용한 환경임.

5. 잠재적 리스크

* 유치권: 가장 큰 리스크로, 성립 시 상당한 추가 비용 부담 또는 명도 지연 가능성이 있음.

* 지분 매각: 토지 공유 관계 발생으로 인한 소유권 행사 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있음.

* 건물 미완성: 잔여 공사 비용 발생 및 하자 보수 문제 발생 가능성이 있음.

* 임대 관계 미상: 미등록 임차인 또는 점유자가 있을 경우 명도에 난항을 겪을 수 있음.

* 중복 병합 및 공동 담보: 복잡한 법적 관계는 경매 절차 진행에 변수를 만들 수 있음.

6. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적과 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있으나, 유치권 존재 가능성, 건물 미완성 상태, 토지 지분 매각이라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있음. 특히 유치권의 성립 여부 및 금액, 건물 완공 비용, 향후 토지 공유자들과의 관계 등을 철저히 분석하고, 현장 조사를 통해 실제 상태를 파악하는 것이 필수적임. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

7. 투자 포인트

* 제주도 내 넓은 토지를 갖춘 신축급 단독주택이라는 희소성.

* 건축 연도가 2024년으로 최신 건물이므로, 하자 보수 및 완공 시 높은 가치 상승 기대.

* 향후 리스크 요인(유치권, 미완성 부분)이 성공적으로 해결될 경우, 시세 차익 기대 가능.

8. 예상 입찰가

본건은 감정가가 1,597,651,300원이나, 유치권, 건물 미완성, 토지 지분 매각 등 중대한 리스크 요인이 다수 존재하여 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높음.

주변 단독주택 시세 및 본건의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정함.

일반적으로 신축급 대형 단독주택의 시장 가치는 12억원 이상으로 평가될 수 있으나, 현재 파악된 권리관계 및 상태로는 이에 미치기 어려움.

특히 유치권의 존재 여부 및 그 규모가 불확실한 상황이므로, 입찰 시에는 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적임.

예상 입찰가: 1,150,000,000원 (11억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.