나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8373 [2] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 대정읍 구억리 소재 『구억리노인복지관』 북동측 인근에 위치하는 구분건물(연립주택 2세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하여, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 중
제3층 제301호, 제1층 101호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2019.09.23
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 내부인테리어, 실크벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 타일깔기, 강화마루깔기 등 마감,
창호: 시스템창호, 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15 미터 내외의 포장도로와, 남측으로 폭 약 4 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

? 본건은 공부상 건물명이 제니스 101동으로 기재되어 있으나, 현장조사 결과 건물명이 제니스 103동으로 표시되어 있는 것으로 확인되었으니, 업무 진행시 정확한 건물명 및 관련사항을 재확인하시기 바람. (후첨 사진용지 참조)


? 본건은 등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 토지의 지목이 전으로 표기되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인서 상 지목은 대로 표기되어 있으며, 이는 지목변경 사항(2019년 09월 26일)이 등기사항전부증명서 상 반영되지 아니한 사유로 판단되는바, 구분건물 감정평가명세표 상 대지권 목적인 토지의 지목을 대로 명기하였으니, 업무진행시 관련사항을 재확인하시기 바람.
(후첨 등기사항전부증명서, 토지대장, 토지이용계획확인서 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8373 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 1층 101호

용도: 연립주택

감정가: 82,100만원

토지면적: 178.49㎡ (약 54.0평)

건물면적: 125.80㎡ (약 38.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화곡신용협동조합

집합건축물대장상 사용승인일자: 2019년 9월 23일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주 서귀포시 대정읍 구억리에 위치하며, '구억리노인복지관' 북동측 인근에 자리 잡고 있음. 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

인접 도로 상태: 서측으로 약 15미터 폭의 포장도로, 남측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋음.

토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3/4등급(저촉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있음.

2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 22일 접수된 화곡신용협동조합의 근저당(채권액 76,800만원)임.

이 근저당보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

말소 예정 권리로는 소유권이전(신탁 말소), 제주세무서장의 압류, 근저당, 임의경매 개시결정 등기가 있음.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없어 보임. (임대관계는 미상으로 확인됨)

집합건물 등기부 요약: 소유권보존 등기(2019.09.02) 이후 근저당(말소기준) 및 임의경매 등기가 확인되며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3. 상권분석

본건은 주거지역 내 연립주택으로, 인근에 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보임.

간선도로 인접으로 차량을 통한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성 등은 추가 확인이 필요함.

주변에 '구억리노인복지관'이 위치해 있으나, 대규모 상업시설이나 편의시설에 대한 정보는 제한적임.

4. 생활정보

주거 환경: 2019년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 현대적인 건축물임.

내부 설비: 보일러 난방, 천정형 에어컨 냉방, 위생/급배수, 화재탐지, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있음.

주변 시설: '구억리노인복지관'이 인근에 있으며, 농경지가 혼재된 조용한 주거 환경을 갖춘 것으로 보임. (편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 현장 방문 및 추가 조사가 필요함.)

확장형 발코니: 집합건축물대장상 확장형 발코니가 소재하는 것으로 평가되었으므로, 실제 이용 면적 및 활용 가능성을 확인해야 함.

5. 잠재적 리스크

건물명 오류 가능성: 공부상 '제니스 101동'으로 기재되어 있으나, 현장에서 '제니스 103동'으로 표시된 것이 확인되었음. 실제 호실 및 동 정보에 대한 철저한 재확인이 필요함.

토지 지목 차이: 등기부상 대지권의 목적 토지 지목이 '전'으로 표기되어 있으나, 토지대장 및 이용계획확인서 상 '대'로 표기되어 있음. 이는 지목 변경 미반영으로 판단되나, 관련 서류를 통해 정확히 확인해야 함.

내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못함. 감정평가 및 설비 내역 등은 집합건축물대장 및 유사 건물 기준이므로, 실제 내부 상태 및 하자 여부에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적임.

확장형 발코니: 감정평가에 반영되었으나, 실제 소재 여부 및 관련 법규 저촉 여부를 재확인해야 함.

제주도 지역 규제: 토지이용계획 상 경관, 생태계, 지하수 보전 등 다양한 등급 제한 사항이 명시되어 있어, 향후 개발 행위 시 제약이 있을 수 있음.

6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍 구억리에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 연립주택임.

전반적인 입지 및 교통 여건은 양호하며, 권리관계 또한 매각으로 인해 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없는 상태임.

다만, 건물명 오류, 토지 지목 차이, 내부 확인 불가 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 관련 서류 검토가 필요함.

최근 주변 연립주택 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 대상 물건의 면적과 신축 연차를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 직접적인 유사 단지 비교는 어려움.

7. 투자 포인트

깔끔한 권리관계: 말소기준 권리인 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 인수 가능함.

신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 현대적인 설비를 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

넓은 면적: 125.80㎡ (약 38.06평)의 넓은 전용 면적은 수요가 있을 수 있음.

제주도 부동산 가치: 제주도라는 특수성과 지역적 가치를 고려한 투자 관점에서 접근 가능.

8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내 직접적인 비교 대상은 없으나, 인근 지역의 신축 연립주택 시세는 다음과 같음.

* 해동그린앤골드 (2016년 준공, 76.6㎡): 2026년 5월 기준 3,900만원 ~ 5,225만원 (평당 약 168만원 ~ 225만원)

* 제주푸르지오더퍼스트 (2024년 준공, 85.0㎡): 2026년 5월 기준 5,990만원 (평당 약 233만원)

본건의 감정가는 82,100만원이며, 건물 면적은 125.80㎡ (약 38.06평)임.

감정가 대비 평당 가격은 약 215만원으로, 인근 유사 물건의 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됨.

다만, 본건은 폐문부재로 내부 확인이 불가하고, 건물명 및 지목 관련 공부와의 차이가 존재하므로, 이에 대한 리스크를 고려해야 함.

보수적인 접근과 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 65,680만원 ~ 73,890만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

(참고: 이는 현재까지의 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 결과, 추가 정보 및 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.