나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경44952 [1] 대구광역시 달성군 유가읍 도의리 569 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 도의리 소재 "도의1리 경로당" 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 부근일대는 전, 답 및 농가주택 등이 혼재하는 순수 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 남서측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로, 답,
일련번호 2 : 남서측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 세장형의 토지로, 답으로 각각 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 북측으로 구거부지를 경유하여 폭 약 3.3-3.5미터 포장도로와 접함. 남서측으로 폭 약 2미터의 대구광역시 달성군 유가읍 도의리 565(지목: 도로)번지 포장도로 개설되어 있으나 농로가 아닌 마을 보호수로 진입하는 도로로 경매 시 도로 상황 재확인 바람.
일련번호 2 : 북측으로 구거부지를 경유하여 폭 약 3.3-3.5미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 : 공히 생산녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, <추가기재> 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 농지취득자격증명 제출이 필요하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우 부득이한 사유가 없는 한 매수보증금을 반환하지 아니함. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각 기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2024타경44952 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 도의리 569

* 용도: 답

* 감정가: 8,994,600원

* 토지면적: 1841.00㎡ (약 556.9평)

* 토지 지분: 52.6526㎡ (약 15.9평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 대상 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 도의리 569번지에 위치하며, "도의1리 경로당" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 전, 답, 그리고 농가주택이 혼재된 순수 농경지대로 형성되어 있습니다. 검색 결과, 해당 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 전반적인 주위 환경은 농촌 지역의 특성을 따릅니다.

* 교통상황: 차량을 이용한 접근이 가능하며, 간선도로와의 연결성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 물건 북측으로는 구거 부지를 경유하는 폭 약 3.3-3.5미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 또한, 남서측으로는 폭 약 2미터의 대구광역시 달성군 유가읍 도의리 565번지 포장도로(지목: 도로)가 개설되어 있으나, 이 도로는 농로가 아닌 마을 보호수로 진입하는 도로이므로 경매 시점에서의 실제 도로 상황에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 1981년 7월 15일: 소유권 이전 (배복순)

* 2023년 1월 12일: 소유권 이전 (신동문 외 7명, 상속)

* 2024년 12월 13일: 2번 신영철 지분 강제 경매 개시 (채권자: 엠메이드대부, 채권액: 28,181,812원) - 본 건의 말소기준 권리입니다.

* 2025년 2월 10일: 2번 신영철 지분 강제 경매 개시 (채권자: 허건녕) - 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준 권리인 2024년 12월 13일 접수된 엠메이드대부의 강제 경매보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약에서 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 명시는 없으나, 지상권 등 등기되지 않은 권리가 존재할 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 주의사항: 본 경매는 토지 일부 지분에 대한 매각으로 진행됩니다. 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명서를 제출해야 하며, 매각 허가일까지 이를 제출하지 못할 경우 부득이한 사유가 없는 한 매수 보증금 반환이 거부될 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 공유자가 우선매수권을 행사한 후 매수 보증금을 미납하여 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 기일에는 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 대구광역시 달성군 유가읍 도의리 지역은 전반적으로 농업이 주된 산업인 농촌 지역입니다.

* 주변에는 농가 주택과 농경지가 주를 이루고 있으며, "도의1리 경로당"이 인근에 있어 지역 주민들의 커뮤니티 역할을 하고 있습니다.

* 상업 시설이나 유통 시설, 편의 시설 등은 집중되어 있지 않으며, 이는 농촌 지역의 일반적인 특성입니다.

1.4. 생활정보

* "도의1리 경로당"이 인근에 있어 지역 사회 활동에 대한 접근성이 있을 수 있습니다.

* 농촌 지역 특유의 조용하고 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설 및 공공 서비스 이용을 위해서는 차량을 이용해 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각 및 공유자 우선매수: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 협의가 필수적입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있으며, 낙찰 이후에도 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 방안에 대한 긴밀한 소통이 요구됩니다.

* 농지 관련 법규 및 규제: 물건은 농업진흥구역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역에 속해 있어 농지 외 다른 용도로의 개발이나 활용에 엄격한 제한이 따릅니다. 특히 농지취득자격증명 미 제출 시 입찰 과정에 치명적인 문제가 발생하며, 매수 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

* 도로 현황의 불확실성: 남서측에 인접한 폭 2미터의 도로가 마을 보호수 진입로로도 사용된다는 점은, 해당 도로가 실제 농로로서의 기능을 얼마나 충족하는지에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다. 경매 시점에서 도로 이용 가능 여부 및 관련 법규를 재확인해야 합니다.

* 중복 사건: 사건 내역에 '중복사건'으로 표기된 부분은 관련 경매 사건이 존재하거나, 권리 관계에 있어 복잡성이 내포되어 있을 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 경매 물건은 대구광역시 외곽의 농업진흥구역 내 답 지분으로서, 주로 농업을 목적으로 하는 실수요자 또는 농지 투자를 고려하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

* 지분 매각이라는 점, 농지취득자격증명 제출 의무, 도로 상황의 불확실성 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

* 제시된 감정가는 8,994,600원이지만, 실제 낙찰가는 경매 시장의 경쟁 상황, 입찰자의 판단, 그리고 본 건의 특수성을 반영하여 결정될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실제 농경지 활용을 위한 실수요자에게는 적정 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 농지 투자의 경우, 장기적인 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있으나, 농지법 등 관련 법규 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

* 지분 경매의 특성상, 전체 지분 매물 대비 저렴하게 해당 지분을 확보할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액은 8,994,600원입니다.

* 본 물건은 지분 매각, 농지취득자격증명 필수, 공유자 우선매수 가능성 등 여러 특수성을 내포하고 있으므로, 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

* 입찰가를 결정하기 위해서는 철저한 현장 조사를 통해 도로 및 토지 이용 현황을 파악하고, 관련 법규를 숙지하며, 주변 농지의 시세를 면밀히 조사하는 것이 선행되어야 합니다.

* 제시된 감정가를 참고하되, 위에 언급된 다양한 리스크 요인들을 충분히 감안하여 신중하고 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.