나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3330 [2] 경상북도 고령군 개진면 반운리 산19 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)~(6)토지는 경상북도 고령군 개진면 반운리 소재 '반운공단' 주변에 위치하는 부동산(임야- 자연림)으로서 부근은 근교 농촌지대의 기존 촌락지대와 주변의 농경지대 및 임야지대, 중소규모의 공장지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)(6)토지까지는 소형차량 등 접근 가능하나, 기호(2)~(5)까지는 어려우며 공히 근교 농촌지대에 위치하여 대중교통여건을 포함한 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)토지: 부정형의 토지로서 북동향의 완경사~ 중경사지를 이루며 '자연림'으로 이용중임. 기호(2)~(6)토지: 사다리에서 부정형의 토지로서 공히 남서측 하향 완경사~ 중경사를 이루며 '자연림'으로 이 용중임.(기호(2)(3)토지내 및 경계부에 분묘 수기 소재하며, 기호(6)하단부 일부는 진입로 부분으로 되어 있음))

인접 도로상태

기호(1)토지: 지적상 '맹지'이나 북서측으로 약 2.5미터 가량의 농로에 접하고 있음. 기호(2)~(5)토지: 지적 및 현황 '맹지'임. 기호(6)토지: 지적상 '맹지'이나 남동측으로 약 2~3미터 가량의 농로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준 보전산지(UFM200)<산지관리법> 기호(2)~(6)토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준 보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상. 2) 기 타: 없음.

물건 비고

목록2~6 일괄매각. 목록2 및 3은 연고자 미상의 분묘 수기 소재하며 분묘기지권 성립 여지 있음. 목록2~5 맹지. 목록6은 지적상 맹지이나 농로에 접하는 부분 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 관점에서 분석한 것입니다.

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경3330 (2)

* 소재지: 경상북도 고령군 개진면 반운리 산19

* 용도: 임야

* 감정가: 75,381,300원

* 토지면적: 7,783.00㎡ (약 2,354.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 고OOOOOOO (등기부상 채권자는 고령신용협동조합으로 확인됨)

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 고령군 개진면 반운리 소재 '반운공단' 주변에 위치한 임야(자연림)입니다.

* 주변 환경: 근교 농촌지대의 기존 촌락지대와 농경지대, 임야지대, 그리고 중소규모의 공장지대로 형성되어 있습니다. 고령군은 개발촉진지구로 지정된 바 있으며, 개진면은 지역 개발 사업 및 농업 지원 사업이 진행되는 곳입니다.

* 교통 상황: 본건 토지 중 기호(1) 및 (6) 토지는 소형 차량 접근이 가능하나, 기호(2)~(5) 토지는 차량 접근이 어렵습니다. 전체적으로 근교 농촌 지역에 위치하여 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 본건 토지 기호(1)은 부정형의 북동향 완경사~중경사지이며 자연림으로 이용 중입니다. 기호(2)~(6) 토지는 사다리형~부정형의 남서측 하향 완경사~중경사지로 자연림으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호(1) 토지: 지적상 맹지이나 북서측으로 약 2.5미터 농로에 접해 있습니다.

* 기호(2)~(5) 토지: 지적 및 현황 맹지입니다.

* 기호(6) 토지: 지적상 맹지이나 남동측으로 약 2~3미터 농로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호(1) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(250m 제한지역), 준보전산지.

* 기호(2)~(6) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(250m 제한지역), 준보전산지.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 분석은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2015-05-15 접수된 고령신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권이전: 나찬룡 (1970-11-18), 장국남 (2015-05-15, 매매)

* 근저당권: 고령신용협동조합 (2015-05-15, 234,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 고령신용협동조합 (2015-05-15) - 말소

* 임의경매개시결정: 고령신용협동조합 (2025-10-15, 120,339,819원) - 대구서부지원 2025타경3330

* 등기부채권 총액: 234,000,000원 (말소기준권리 채권액 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 불분명. (주의: 분묘기지권이 인정될 경우 해당 토지의 사용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (명시된 임차인은 없으나, 분묘 관련 내용으로 인해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

본 건은 '반운공단' 주변 및 농촌, 임야, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 토지 이용: 공장지대 및 자연림, 농경지가 인접해 있어, 개발 또는 농업, 임업 활동의 잠재력을 가집니다. 고령군 전반에 걸쳐 개발 촉진 지구가 지정되는 등 지역 개발 계획이 추진되고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역 및 보전관리지역으로, 향후 개발 가능성이 있으나 관련 법규에 따른 제한이 존재합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 주변 공단 개발 추이, 지역 개발 계획, 농업 및 임업 관련 정책 변화에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 근교 농촌 지역에 위치하며, 생활 편의시설에 대한 접근성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, '근교 농촌지대'라는 점에서 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 시설이 예상됩니다.

* 교통 접근성: 소형차량 접근은 가능하나, 일부 구간은 차량 접근이 제한적입니다. 대중교통 여건도 보통으로 평가되어, 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 분묘기지권: 목록 2 및 3 토지 내 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 토지의 사용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다. (주의: 목록 2~6 일괄매각 대상입니다.)

* 맹지: 목록 2~5 토지는 지적 및 현황 맹지입니다. 목록 6 토지 또한 지적상 맹지이나 농로에 접하는 부분이 있습니다. 맹지인 경우, 토지 활용에 제약이 따르며, 통행로 확보를 위한 추가적인 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과나 채무자의 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

* 접근성 제한: 일부 토지의 차량 접근 어려움은 현장 활용성을 저해할 수 있습니다.

* 지역 산업 폐기물 관련 분쟁: 경상북도 고령군 지역은 산업 폐기물 처리 시설(매립장, 소각장 등) 설치와 관련하여 주민 반대 및 법적 분쟁이 빈번하게 발생하는 지역 중 하나입니다. 비록 본건 물건 자체와 직접적인 연관이 명시되지 않았으나, 인근 지역의 이러한 환경 및 사회적 이슈는 향후 토지 가치 및 개발 가능성에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다. (참고: 고령군 개진면 일대에서도 폐기물 처리 시설 설치 관련 논란 및 법적 다툼이 있었습니다.)

1.6. 종합 의견

본 건은 경상북도 고령군 개진면 반운리에 위치한 임야로, '반운공단' 인근에 자리 잡고 있습니다. 계획관리지역과 보전관리지역으로 용도 지역이 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 일부 가지고 있습니다. 그러나 다수의 맹지와 분묘기지권 성립 가능성, 일부 차량 접근의 어려움 등 극복해야 할 제약 사항들이 존재합니다. 또한, 고령군 지역 내 산업 폐기물 관련 이슈와 분쟁이 산재해 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점도 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역에 포함된 토지가 있어, 향후 지역 개발 또는 관련 사업 확장 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

* 입지: '반운공단' 인근이라는 지리적 이점을 활용할 수 있는 특정 수요층이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 제시된 '인수 보증금'은 0원이므로 이를 제외한 감정가를 기준으로 하되, 물건의 특성과 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 75,381,300원

본 건의 감정가는 75,381,300원입니다. 그러나 맹지, 분묘기지권, 접근성 제한, 그리고 지역 내 산업 폐기물 관련 이슈 등의 리스크 요인을 감안할 때, 입찰가는 이러한 요소들을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 투자자의 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다. (추후 시장 조사 및 현장 답사를 통해 보다 정확한 예상 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.