나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31867 [2] 대구광역시 달성군 유가읍 초곡리 602-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 쌍계리 소재 "쌍계2리 마을회관" 북측 근거리(기호 1) 및 북서측 인근(기호 2,3)에 위치하며, 주위일대는 마을 주변 농경지대 및 경지정리지대 로서 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 교통시설등과의 접근성으로 보아 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 부정형의 토지로서 부근은 남측 및 서측으로 완만한 경사를 이루고 있으며, 전(휴경지) 및 일부 묘지로 이용중입니다. 기호 2) 사다리형의 토지로서 인근지대와 대체로 등고평탄하며, 전으로 이용중입니다. 기호 3) 삼각형의 토지로서 인근지대와 대체로 등고평탄하며, 답으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1) 지적도상 맹지로서 인접토지를 이용하여 출입이 가능합니다. 기호 2) 북서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 기호 3) 남측으로 폭 약 2미터의 비포장농로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법제8조의규정이적용되는농지, 기호 2,3) 생산녹지지역, 고도지구(3층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 농지법제8조의규정이적용되는농지 입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 1)은 공부상 지목이 전 이나, 현황 일부 묘지 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 기호 1)지상에 연고자 미상의 분묘 1기가 소재합니다.

물건 비고

이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며, 특별매각조건으로서 최고가매수신고 후 매각허가결정일까지 제출하지 아니한 경우에는 부득이한 사유가 없는 한 매수보증금을 반환하지 아니함. 전으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

대구서부지원 2025타경31867 (2)

소재지

대구광역시 달성군 유가읍 초곡리 602-10

용도

답 (현재 이용 상태: 전(휴경지), 일부 묘지, 전, 답)

감정가

129,250,000원

토지면적

517. 00㎡ (약 156.4평)

건물면적

0. 00㎡

경매구분

부동산강제경매

채권자

신용보증기금

주요내용

본 물건은 토지매각 대상이며, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 제출하지 않을 경우 매수보증금이 반환되지 않는 특별 매각조건이 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 대구광역시 달성군 유가읍 쌍계리 소재 "쌍계2리 마을회관" 북측 근거리 및 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대 및 경지정리지대입니다. 기호 1 토지는 현황 일부 묘지로 이용 중이며, 기호 1 지상에 연고자 미상의 분묘 1기가 소재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 쌍계리 "쌍계2리 마을회관" 북측 근거리 및 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 마을과 인접한 농경지대 및 경지정리지대로 형성되어 있습니다. 차량의 접근은 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로:

* 기호 1: 지적도상 맹지로서 인접 토지를 이용하여 출입이 가능합니다.

* 기호 2: 북서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 기호 3: 남측으로 폭 약 2미터의 비포장 농로와 접합니다.

1.2. 권리분석

본건은 대구지방법원 서부지원 2025타경31867호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 소유권: 등기부등본상 소유권은 조종승에서 조경민으로 협의분할에 의한 상속으로 이전되었습니다.

* 권리관계:

* 말소기준권리: 2012년 1월 6일 접수된 현풍농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

* 말소예정 권리: 근저당권, 지상권설정, 압류, 가압류 등 을5부터 갑8까지 명시된 모든 권리들은 말소 대상입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있어, 본 건 취득 시 지상권은 인수될 수 있습니다. (등기부등본상 해당 지상권(을6)은 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서의 내용을 우선적으로 고려하여 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 553,260,735원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계액은 0원으로, 현재 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍의 농경지대에 위치하고 있어, 상업 활동을 위한 입지로는 적합하지 않습니다. 주위는 농경지와 일부 단독주택, 임야 등으로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 조용한 전원생활이 가능한 환경입니다. "쌍계2리 마을회관"이 인근에 있으며, 차량을 이용하여 생활 편의 시설에 접근해야 할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 본 토지 취득 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 전액이 몰수될 수 있습니다.

* 지상권 인수 가능성: 물건명세서상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 권리관계를 인수해야 할 리스크가 있습니다. 이는 예상치 못한 금전적 부담이나 이용 제약을 야기할 수 있습니다.

* 맹지 및 묘지 존재: 기호 1 토지는 맹지이며, 연고 미상의 분묘 1기가 소재하고 있어, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 이용 제한: 본건은 자연녹지지역 또는 생산녹지지역에 해당하며, 고도지구(3층 이하) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 농지법의 규제를 받는 농지로서, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 취득하지 못할 경우 매수 기회를 잃게 됩니다. 더불어, 등기부등본 상 말소 처리되었음에도 불구하고 물건명세서에 따라 지상권이 인수될 가능성이 있다는 점은 본건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 맹지, 분묘 소재 등의 부가적인 문제 또한 존재하므로, 이러한 불확실성 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적의 토지 확보: 농업인이나 농업 관련 사업을 계획하는 투자자에게는 적합한 기회가 될 수 있습니다.

* 권리관계 명확성 (일부 제외): 대부분의 담보권 및 압류, 가압류 등이 말소되어 권리 관계가 비교적 명확합니다. (단, 지상권 인수 가능성은 별도 검토 필요)

* 지역 개발 가능성: 대구 근교 농업 지역의 장기적인 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 129,250,000원입니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 인수되는 지상권의 구체적인 내용과 가치, 맹지 및 분묘 관련 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 지상권 인수 비용이 예상보다 높을 경우, 감정가 대비 입찰가의 조정이 필요할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 관련 전문가와 상담하여 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 진행하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.