나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31867 [3] 대구광역시 달성군 유가읍 초곡리 602-17 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 쌍계리 소재 "쌍계2리 마을회관" 북측 근거리(기호 1) 및 북서측 인근(기호 2,3)에 위치하며, 주위일대는 마을 주변 농경지대 및 경지정리지대 로서 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 교통시설등과의 접근성으로 보아 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 부정형의 토지로서 부근은 남측 및 서측으로 완만한 경사를 이루고 있으며, 전(휴경지) 및 일부 묘지로 이용중입니다. 기호 2) 사다리형의 토지로서 인근지대와 대체로 등고평탄하며, 전으로 이용중입니다. 기호 3) 삼각형의 토지로서 인근지대와 대체로 등고평탄하며, 답으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1) 지적도상 맹지로서 인접토지를 이용하여 출입이 가능합니다. 기호 2) 북서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 기호 3) 남측으로 폭 약 2미터의 비포장농로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법제8조의규정이적용되는농지, 기호 2,3) 생산녹지지역, 고도지구(3층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 농지법제8조의규정이적용되는농지 입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 1)은 공부상 지목이 전 이나, 현황 일부 묘지 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 기호 1)지상에 연고자 미상의 분묘 1기가 소재합니다.

물건 비고

이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며, 특별매각조건으로서 최고가매수신고 후 매각허가결정일까지 제출하지 아니한 경우에는 부득이한 사유가 없는 한 매수보증금을 반환하지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 초곡리 602-17에 소재한 답(논)으로, 부동산 강제경매로 진행되는 토지 매각 물건입니다. 사건번호는 대구서부지원 2025타경31867 (3)이며, 감정가는 156,400,000원입니다. 토지 면적은 680.00㎡(약 205.7평)이며, 건물은 존재하지 않습니다. 채권자는 신용보증기금(갑10 등기부 기재 내용 참조)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 초곡리에 위치하며, 주위 환경은 마을 주변의 농경지대, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 인근에는 "쌍계2리 마을회관"이 있으며, 전반적으로 농촌 및 전원적인 분위기를 풍깁니다. 교통 상황은 차량의 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 접근성으로 보아 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 다만, 기호 1번 토지는 지적도상 맹지로서 인접 토지를 이용하여 출입이 가능하며, 기호 2번 토지는 북서측으로 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고, 기호 3번 토지는 남측으로 약 2미터의 비포장 농로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 토지의 등기부등본상 권리 관계를 살펴보면, 소유권은 조종승, 조경민 등으로 이전되었으며, 여러 차례 현풍농업협동조합으로부터 근저당권 및 지상권이 설정되었으나 모두 말소되었습니다. 또한, 삼성카드, 롯데카드, 신용보증기금, 농협은행, 중소기업은행, 부산신용보증재단 등으로부터 가압류가 있었고, 수영세무서장의 압류도 있었으나 모두 말소되었습니다. 현재 진행 중인 강제경매는 신용보증기금에 의해 개시되었으며, 말소기준권리는 현풍농업협동조합의 근저당권(을5)으로 확인됩니다. 등기부 채권 총액은 597,448,535원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부등본상으로는 현풍농업협동조합의 지상권 설정(을6)이 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지인 대구광역시 달성군 유가읍 초곡리는 대구테크노폴리스 개발과 함께 인구가 증가하고 지역이 발전하고 있는 지역입니다. 인근에 유가 달빛거리가 조성되어 있어 식당, 카페, 생활 편의시설 등이 밀집되어 있습니다. 또한, 인근 비슬산 지역은 관광지로 개발되어 있으며, 산성, 숲길 등 자연 및 역사적인 볼거리를 제공합니다. 다만, 본건의 직접적인 소재지는 농경지대로서 상업 및 업무시설과의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 농경지 및 마을 인근에 위치하여 전원생활의 여건을 갖추고 있습니다. 인근 대구테크노폴리스 지역에는 달성테크노스포츠센터 등 생활체육시설이 마련되어 있으며, 유가 달빛거리에는 다양한 음식점, 카페, 병원, 학원 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다. 교육 시설로는 비슬초등학교, 유가초등학교 등이 있으나, 과밀화로 인한 신설 학교 계획도 진행 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 이를 매각허가 결정일까지 제출하지 못할 경우 부득이한 사유가 없는 한 매수보증금을 반환받지 못할 위험이 있습니다.

* 맹지(기호 1): 기호 1번 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지와의 토지 사용 승낙이나 별도의 출입로 확보 방안이 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 기호 1번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부가 묘지로 이용 중이며, 연고자 미상의 분묘 1기가 소재하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역 또는 생산녹지지역, 고도지구(3층 이하), 가축사육제한구역, 농지법의 규정을 적용받는 농지입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 초곡리에 위치한 농경지(답)로, 강제경매로 진행되는 토지 매각 물건입니다. 대구테크노폴리스 개발과 함께 인근 지역의 발전 가능성을 기대할 수 있으며, 자연환경과 역사 유적(초곡산성 등)이 인접해 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지 여부, 토지 일부의 묘지 이용 및 분묘 소재 등 취득 시 유의해야 할 사항들이 있습니다. 또한, 등기부상 말소된 권리가 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 기재된 부분에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 대구테크노폴리스 인근 지역에 위치하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농경지로서의 잠재적 활용 가치가 있으며, 관련 규정 준수 시 투자가 가능합니다.

* 인근 관광자원(비슬산, 초곡산성 등)으로 인해 향후 토지 이용 계획 변화 가능성도 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점에서 정확히 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항들을 면밀히 고려한 전문적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

* 인근 유사 토지의 실거래가 및 매물가 비교 분석

* 향후 토지 이용 가능성(농업용, 개발 잠재력 등)에 따른 가치 평가

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인

* 맹지(기호 1)의 접근성 문제 해결 방안 및 관련 비용 고려

* 묘지 이용 부분에 대한 처리 방안 및 비용 고려

* 각 필지별(기호 1, 2, 3) 개별적인 현황 및 이용 제한 사항 반영

상기 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다. 따라서 제시된 감정가격을 기준으로 하여, 상기 고려 사항들을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.