나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경614 [2] 부산광역시 해운대구 재송동 1212 큐비이센텀 본동 14층1408호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ""해강고등학교"" 남측 인근에 위치하는 ""해운대엑소디움"" 18층 101-1801호와 5층 103-501호로서, 주위는 아파트단지, 학교, 요트계류장, 각종근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 ""센텀고등학교"" 남서측 인근에 위치하는 ""큐비이(e)센텀"" 14층 1407호와 14층 1408호로서, 주위는 아파트단지, 업무시설, 아파트형 공장(지식산업센터), 각종근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도2호선 ""센텀씨티역"" 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 동해선 ""센텀역"" 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 14층 1407호와 14층 1408호로서,
* 외벽 : 화강석 붙임 및 강화유리 마감 등.
* 내벽 : 벽지, 인테리어 등 마감.
* 창호 : 샷시창호 및 강화유리창 구조임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(지하 철골철근콘크리트구조) (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상45층 건물중 101동 18층 1801호와 103동 5층 501호로서,
* 외벽 : 화강석 붙임 및 강화유리 마감 등.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 창호 : 샷시창호 및 강화유리창 구조임.

이용상태

(1)101-1801호는 아파트, (2) 103-501호는 오피스텔(주거용)임.

이용상태

(3)1407호 및 (4)1408호 모두 지식산업센터(사무실)로 이용중 임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 공동현관기, 도시가스설비 등이 되어 있음.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 천장형냉난방설비, 공동현관기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 3필 일단의 정방형의 토지로 아파트형 공장 및 지원시설 건 부지로 이용중 임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 30m 내외, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 8차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(3) 공히 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역(2012-10-12)(경남정보대학교 산업단지캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-29)(센텀2초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-30)(센텀중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(센텀고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(부산센텀시티지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(부산센텀시티 일반산업단지관리 기본계획)<산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 연구개발특구(2023-12-06)(과학기술정보통신부고시 제2023-47)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35)(2025-04-30)(접함), 도로(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(혜원초교는 11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 임.
2)기타: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 임.
2)기타: 없음.

물건 비고

공부상 지식산업센터(사무실)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경614 (2)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1212 큐비이센텀 본동 14층1408호 (신주소: 부산광역시 해운대구 센텀중앙로 90 (재송동) 큐비이센텀 본동 14층 1408호)

용도: 지식산업센터 (사무실)

건축물 용도 (JSON): 아파트형공장, 지원시설

감정가: 709,000,000원

토지 면적: 23.49㎡ (약 7.1평)

건물 면적: 84.05㎡ (약 25.4평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 층수: 본건 건물이 위치한 큐비e센텀 본동은 지하 4층, 지상 24층 규모입니다. (JSON 데이터에 기반)

1.2. 면적 정보 (평 단위 환산 포함)

토지 면적: 23.49㎡ (약 7.10평)

건물 면적: 84.05㎡ (약 25.43평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 "큐비이(e)센텀" 건물 내에 있으며, 주변에는 센텀고등학교가 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 지역은 아파트단지, 업무시설, 지식산업센터, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통망

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 매우 편리합니다. 인근에 시내버스 정류장이 다수 있으며, 동해선 센텀역이 소재하여 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로 및 접근성

건물 북측으로는 왕복 8차선에 달하는 포장도로가 접해 있어 차량 통행이 원활하며, 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인으로 주식회사제이엠네트웍스가 확인되었으나, 보증금 0원, 차임 0원이며 사업자등록일은 2021년 7월 8일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2021-07-08

* 대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리 및 채무

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 2015년 9월 4일 우리은행 근저당 (492,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용은 명시되지 않음)

* 총 등기부채권액: 4,332,000,000원

3.3. 분석 요약

등기부등본상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나 상세 내용이 없어 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 상권 특징

본건이 위치한 센텀시티 일대는 부산의 핵심 업무 및 상업 지구로, 다수의 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 관련 업종의 사업체 및 종사자들의 높은 유동인구를 형성하며, 활발한 상권이 형성되어 있음을 시사합니다.

4.2. 산업 및 업무 환경

지식산업센터 건물이라는 점을 고려할 때, IT, 디자인, 연구개발 등 다양한 첨단 산업 및 지원 관련 업종의 입주가 활발할 것으로 예상됩니다. 이는 지역 경제 활성화에도 기여하는 주요 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

동해선 센텀역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 부산 시내로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 지역 내 이동 또한 용이합니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

주변에 다수의 근린생활시설과 쇼핑몰, 백화점(신세계백화점, 롯데백화점 센텀시티점 등)이 있어 쇼핑, 외식 등 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 센텀고등학교, 센텀2초, 센텀중 등 교육 시설도 근접해 있어 자녀 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 지상권

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, 그 상세 내용이 명시되어 있지 않아 해당 권리가 낙찰 후에도 존속될 경우 예상치 못한 부담이 될 수 있습니다. (단, 해당 물건에 지상권이 실질적으로 존재하는지에 대한 추가 확인 필요)

6.2. 공부상 용도와 실제 이용의 차이

건물 공부상 지식산업센터(사무실) 용도이나, 실제 사용 용도에 따라 명도 시 발생할 수 있는 추가적인 문제나 예상치 못한 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 높은 채무 총액

총 등기부채권액이 약 43억 3천만원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매가 진행된 주된 원인으로 보이며, 채무 불이행으로 인한 경매 사건임을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구의 핵심 상권인 센텀 지역에 위치한 지식산업센터 물건으로, 우수한 교통망과 풍부한 주변 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 지상권과 같은 미확인 권리사항 및 공부상 용도와 실제 이용 현황에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요하며, 이를 통해 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후 입찰을 결정하는 것이 현명합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 입지 조건

해운대 센텀 지구라는 부산의 주요 비즈니스 및 상업 중심지에 위치하여 높은 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 편리한 교통망

동해선 센텀역과의 인접성 및 다수의 버스 노선은 임대 수요 확보 및 자산 가치 유지에 긍정적인 요소로 작용합니다.

8.3. 안전한 권리 관계

임차인의 대항력 부재 및 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인해 법적 부담 없이 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 709,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 시장 상황, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 선에서 고려될 수 있으나, 물건의 구체적인 상태와 리스크 요인을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 참고 시세: 큐비e센텀의 최근 실거래가는 평당 약 1,000만원 ~ 1,100만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적(84.05㎡, 약 25.4평)을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준과 유사하거나 약간 하회할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 (내부 인테리어, 관리 상태 등)

* 미확인 지상권의 존재 여부 및 그 영향력 분석

* 실제 임대 가능성 및 예상 임대 수익률 분석

* 주변 시장 동향 및 경쟁 물건 분석

상기 고려사항들을 종합하여 낙찰 후에도 수익성을 확보할 수 있는 합리적인 가격으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.